Последнее обновление: 18.11.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Украинский рынок недвижимости переживает острый дефицит финансирования

20 марта 2007г.

По подсчетам консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), только для того, чтобы реализовать уже заявленные проекты коммерческой недвижимости необходимо около $3 млрд.

Отсутствие инвестиций в новые строительные проекты тормозит развитие украинского рынка коммерческой недвижимости, уверены отечественные эксперты. В частности, в Киеве в 2006 г. было введено в эксплуатацию не более 40 тыс. м2 торговых площадей, тогда как потенциальный спрос на них, по оценке УТГ, составляет 200-250 тыс. м2. Основная причина того, что многие объекты торговой недвижимости остаются «замороженными» на неопределенный срок, по мнению специалистов, заключается в отсутствии финансирования: собственных средств не хватает, проектное кредитование не развито и т. д.

Источниками инвестиций в развитие объектов недвижимости могут выступать различные институции. Иностранные инвесторы и сетевые девелоперы, к сожалению, пока не активизировали свою деятельность в Украине: их пугают сложности и сроки согласования проектов, все еще нет земельного рынка. «Единственный быстрый путь вхождения в Украину для иностранных инвесторов — реализация проекта совместно с украинским партнером, который является владельцем земли и берет на себя все вопросы согласования, — рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия». — Однако инвестор может предоставить финансирование за определенную долю — 51% в бизнесе.

Это конечно не очень выгодно для собственника, но здесь есть и свои плюсы. Если это опытный инвестор, он может стать не только гарантом обеспечения финансирования проекта, но и гарантом его завершения, потому что имеет опыт, знает, с чем необходимо будет бороться и какие этапы необходимо пройти«. Инвесторами могут выступить две категории партнеров: крупные украинские структуры и иностранные инвесторы, которые могут предоставить 100%-ное финансирование.

Во всем мире девелопмент осуществляется на основе банковского кредитования. К сожалению, проектное кредитование в Украине еще не развито, что связано с не соответствием отечественных девелоперов основным требованиям банков к заемщику, говорит Виталий Бойко: «Одно из основных требований банков — обеспечение проекта, которого чаще всего ни у кого нет, потому что земля обычно отводится на общество с ограниченной ответственностью, а право аренды не является залогом для обеспечения (идеальная ситуация, когда земля находится в собственности — она автоматически становится залогом).

Еще один аспект, на который обращает внимание банк, — команда проекта. Прежде всего, должно быть личное поручительство собственника, что он будет в проекте от «А» до «Я». Далее генподрядчик. По мнению банков, намного проще работать с иностранными генеральными подрядчиками, так как они берут на себя ответственность по цене, срокам и т. д. «.

Немаловажное значение имеет и консалтинговая компания. В данном случае нельзя забывать, что рынку цивилизованной недвижимости всего 5 лет.

Поэтому не многие компании прошли этапы девелопмента больше чем один раз. «Практически все работают с девелоперским проектом впервые, и не знают большинства вопросов, с которыми столкнуться в будущем», — объясняет Виталий Бойко. А вот опытный консультант, имеющий многократный опыт прохождения этих проектов в различных сегментах рынка недвижимости, несомненно, поможет обойти многие «подводные камни».

Как воспользоваться ситуацией?



Банковское кредитование проектов коммерческой недвижимости в Украине развито слабо. По словам Виталия Бойко, подобных кредитов выдано очень мало. Получить кредит под проект со сроком окупаемости более 5-7 лет, или под проект нового подтипа недвижимости, успешной реализации которого на рынке еще нет, практически нереально.

Но отчаиваться не надо — способы получения денег все же есть. Один из них — продажа части проекта якорям или будущим торговым операторам. Не всегда это путь — оптимальный, обращает внимание Виталий Бойко: «Наличие нескольких владельцев объекта недвижимости сразу сокращает круг возможных покупателей».

Еще один источник финансирования — инвестиционные фонды, однако на них пока мало кто рассчитывает. По словам заместитель генерального директора УТГ, иностранные фонды интересуются только готовой недвижимостью и вносят инвестиции самых поздних стадиях реализации проекта. А украинские фонды, хоть и динамично развиваются, но пока предоставляют небольшие финансы, которые, к сожалению, не могут обеспечить необходимой суммы.

«В 2008 г. ситуация измениться, увеличится конкуренция, банки обратят внимание на строительную отрасль и начтут кредитовать проекты. Вырастет себестоимость строительства, упадут ставки аренды, появится опытный украинский девелопер, который сегодня только развивается, уменьшится интерес к иностранцам, потому что все можно будет осуществлять своими силами, — подытожил Виталий Бойко. — Поэтому сейчас в Украине сложилась уникальная ситуация, и всем нашим партнерам мы рекомендуем пользоваться ею: максимально использовать иностранный капитал, с целью создания качественной, современной и высокодоходной недвижимости».

Как это сделать? Специалистами УТГ разработана оптимальная схема финансирования девелоперских проектов. «На сегодняшний день есть два эффективных способа продвижения проекта, который имеет проблемы с финансированием, — рассказывает Виталий Бойко. — Первый — это продажа проекта инвесторам или сетевым девелоперам. Именно им сегодня можно продать качественный продукт, который находится на этапе «участок-концепция-проект-разрешение на строительство», за 20-25% от инвестоемкости всего проекта. Этот путь мы рекомендуем собственнику избрать, если он планирует получить быстрые деньги. Второй путь — взять сетевого девелопера в партнеры, отдав взамен 51%-ный контроль над проектом.

На жилищном фронте



Финансирование объектов жилищного строительства имеет ряд своих особенностей. По информации Натальи Меженской, заместителя генерального директора ООО ФК «Инвесторе-Капитал», финансирование строительства объектов жилого назначения за счет привлеченных средств может осуществляться исключительно через:

ФФС — фонды финансирования строительства;

ФОН — фонды операций с недвижимостью;

негосударственные пенсионные фонды;

выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;

ИСИ — институты совместного инвестирования.

Напомним, что представляют собой вышеперечисленные понятия. Итак, фонды финансирования строительства появились в Украине в сентябре 2004 г. после принятия Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Этот документ позволил небанковским финансовым учреждениям привлекать финансовые активы физических и юридических лиц (на указанные в Законе цели) в управление. Есть два вида ФФС — А и Б. «Для ФФС вида А текущую стоимость измерительной единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск нехватки привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования, — рассказывает Наталья Меженская. — Для ФФС вида Б застройщик берет на себя обязательства придерживаться рекомендаций управителя, что касается потребительских свойств объектов инвестирования, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства и соответственно к проектной документации и в рамках общей стоимости строительства, которая согласована с управителем, и своевременно ввести их в эксплуатацию в случае исполнения управителем графика финансирования строительства».

По информации Госфинуслуг, к 30 сентября 2006 г. было создано 154 ФФС вида А. Из 67 компаний, которые получили лицензии на привлечение финансовых активов с обязательствами их возврата путем составления договоров на управление имуществом только 33 предоставляли услуги. На протяжении девяти месяцев 2006 г. было заключено 3,598 тыс. договоров на сумму 1,879 млрд грн.

Фонды операций с недвижимостью пока менее популярны, чем ФФС. Как сообщает Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины, по состоянию на 30.09.2006 г. их было создано всего два. Механизм работы ФОН прост. Эмитент продает сертификаты, а привлеченные деньги инвестирует в операции с недвижимостью, получает прибыль. По окончании срока деятельности фонда деньги возвращаются инвестору вместе с причитающейся прибылью.

Управителю ФОН (которым может быть и сам эмитент) выплачивается часть этой прибыли как вознаграждение за работу.

Институт совместного инвестирования согласно Закону Украины от 15.03.2001 г. № 2299-Ш «Об институтах совместного инвестирования» представляет собой корпоративный инвестиционный фонд или паевой инвестиционный фонд, который производит деятельность, связанную с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от вложения их в ценные бумаги других эмитентов, корпоративные права и недвижимость. «Этот Закон заложил основы цивилизованного управления инвестиционными процессами, — оценил актуальность появления документа Евгений Барах, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Управления по работе с населением АКБ „Укрсоцбанк“. — Его важнейшая экономическая особенность — наличие льготы по налогообложению дохода при его реинвестировании. Поэтому для инвестиционных, строительных структур, которые постоянно ведут ряд долго- срочных проектов, возможность реинвестирования без излишних потерь дает дополнительное преимущество».

По мнению специалистов, к преимуществам инвестирования через ИСИ относятся:

надежность фонда (обеспечивается диверсификацией портфеля среди активов с разными характеристиками, качественной системой защиты активов инвесторов фонда, высоким уровнем государственного регулирования и информационной прозрачностью);

прибыль фонда от инвестиционных операций и его пассивные прибыли не подлежат налогообложению на прибыль предприятий;

простота инвестирования;

инвестору не надо вести налоговый учет.

Налогообложение деятельности ИСИ регулируется Законом Украины «О налоге с доходов граждан», в котором указано, что ставка налога составляет 5% от объекта налогообложения, начисленного налоговым агентом как… инвестиционный доход, который выплачивается компанией по управлению активами, в соответствии с законом. Согласно другому Закону — «О налогообложении прибыли предприятий» — не включаются в состав валового дохода средства института совместного инвестирования — средства, привлеченные от инвесторов ИСИ, доходы от осуществления операций с активами ИСИ и доходы, начисленные по активам ИСИ, а налог на дивиденды не применяется в случае выплаты дивидендов в пользу институтов совместного инвестирования.

Облигация согласно Закону Украины «Про ценные бумаги и фондовую биржу» представляет собой ценную бумагу, которая заверяет внесение его владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательство эмитента возвратить владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход за облигацией, если другое не предусмотрено условиями размещения. Эмитент, может размещать процентные, целевые и дисконтные облигации.

По информации Евгения Бараха, использование ценных бумаг в сочетании с возможностями ИСИ позволяет получить дополнительные экономические преимущества: «При использовании схемы, соединяющей преимущества выпуска целевых облигаций и льгот инвестфонда, при нынешней конъюнктуре денежного рынка застройщик-эмитент, получает дополнительно еще около 20-30% дохода.

На первый взгляд, схемы с использованием ценных бумаг (беспроцентные (целевые) облигации, дисконтные (доходные) облигации, товарные опционы) кажутся переусложненными и трудоемкими, особенно для инвесторов-физических лиц. Однако опыт продаж свидетельствует об обратном:

инвесторы заинтересованно принимают необходимость подписание ряда договоров, открытие счета в ЦБ и т. п. На их взгляд (и это справедливо), такая процедура свидетельствует о большей надежности схемы«.

Итоги



Недостаточное финансирование строительных проектов коммерческой недвижимости приводит к необходимости поиска оптимальных путей получения дополнительных инвестиций. Тем самым, украинский девелопер с помощью консультантов или путем собственных проб и ошибок получает необходимый опыт и знания. И в скором будущем, считают в «Украинской Торговой Гильдии», Украина сможет гордиться профессиональным девелопментом и качественной недвижимостью.

Автор : Николай Капшук

Адрес источника: http://www.stroyrec.com.ua
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация