Последнее обновление: 17.02.2018 г.
 
Украина, г. Днепр
ул. Староказацкая, д. 48


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Торговый Клондайк

11 июня 2007г.

Стремительный рост благосостояния жителей крупнейших городов Украины повлек за собой небывалый интерес к отечественному потребительскому рынку большинства ведущих европейских и мировых брендов: одежных, обувных, парфюмерных, спортивных, автомобильных…
Они буквально встали в очередь — сверхъемкий рынок, коим является наша страна, до сих пор не готов принять всех желающих ввиду элементарной нехватки площадей в торговых (ТЦ) и торгово-развлекательных центрах (ТРЦ). Девелоперов этой недвижимости подгоняют и с другой стороны: все больше семей хотят тратить свои бюджеты на покупки так, чтобы шоппинг доставлял удовольствие

Свободных мест нет


Кажется, пойти за покупками в Киеве есть куда. За последние несколько лет количество новых и реконструированных старых ТЦ увеличилось в несколько раз. Но эксперты рынка торговой недвижимости уверяют, что площадей под торговлю в столице не хватает, в то же время многие отмечают особую активность в развитии этого сегмента в регионах. «По итогам 2006 г. Киев уже не является лидером по насыщенности торговыми площадями, он занимает 3-е место после Днепропетровска и Николаева, лишь ненамного опережая Одессу и Донецк», — приводит статистику генеральный директор Украинской Торговой Гильдии Вадим Непоседов.
«Общая площадь ТЦ в столице на сегодняшний день составляет около 500 тыс. кв. м, торговая — около 300 тыс. кв. м, что соответствует 125 кв. м торговых площадей на тысячу человек. Таким образом, по этому показателю Киев продолжает отставать от большинства европейских столиц: в Праге на тысячу жителей приходится свыше 330 кв. м, а в Варшаве — свыше 350 кв. м», — обрисовывает сложившуюся ситуацию директор департамента торговой недвижимости компании «XXI Век» Александр Овчар.
Готовы сравнить киевский рынок торговых площадей с варшавским и в компании DTZ, к сожалению, не в пользу первого. «На начало 2007 г. общая торговая площадь в ТЦ Киева достигла около 290 тыс. кв. м, что отображает состояние такого рынка Варшавы в 1999 г.», — говорит начальник отдела торговой недвижимости компании DTZ Лилия Лисовик.
Дефицит торговых площадей в Киеве специалисты не стесняются называть огромным: свободных мест в каждом ТЦ — не более 5%, хотя и это редкость. Обычно вакантность составляет 0-2%, в результате чего предложение не удовлетворяет спрос на 40-50%. В успешных комплексах места зарезервированы по максимуму, свободные торговые зоны удается найти лишь в не самых удачных ТЦ. А Лилия Лисовик отмечает, что в некоторых из популярных центров требуется заплатить даже за включение в список потенциальных арендаторов.
По результатам исследований компании Build & Live Development, за 2006 г. и январь-март 2007 г. введено в эксплуатацию всего около 60 тыс. кв. м торговых площадей. «В начале прошлого года было заявлено большое количество мультиформатных объектов, однако строительство многих из них задержалось. Если проанализировать запланированные к сдаче ТЦ, то объем торговых площадей должен был составить около 450 тыс. кв. м. Но на март 2007 г. этот показатель равнялся лишь 380 тыс. кв. м», — приводит свои данные директор Build & Live Development Виктор Распутный.
В 2007 г. собираются ввести в эксплуатацию несколько новых довольно крупных ТЦ, только о соответствии заявленных сроков реальным говорить сложно. «Задержка объясняется, прежде всего, трудностями, возникающими на этапе землеотвода и получения пакета разрешительной документации на строительство, высокой стоимостью земли на вторичном рынке, непрозрачностью и нестабильностью решений городских властей, общественной шумихой вокруг процесса застройки и пр.», — называет самые распространенные проблемы Александр Овчар.
Можно с уверенностью сказать, что значительно повлияет на снижение активности строительства и проектирования ТЦ нестабильная политическая ситуация. Многие западные инвесторы, годами присматривавшиеся к Украине как к потенциальному рынку развития бизнеса, уже в начале апреля решили на время забрать деньги из страны. На рынке ритейла, который считают одним из наиболее емких и привлекательных, это отразится самым негативным образом.
Усугубляется ситуация тем, что иностранный инвестор киевскому рынку торговой недвижимости необходим и как основной источник капитала, и как грамотный управляющий. Хотя услуги отечественных консультантов стоят значительно дешевле, опыт и знания их зарубежных коллег играют важную роль, поэтому создатели крупных ТЦ стараются привлекать иностранцев к управлению своими объектами. Но случалось, западные специалисты терпели неудачи — не учитывая особенности украинского рынка и украинского покупателя, применяли неадаптированные под них методы управления.
В Украинской Торговой Гильдии низким считают не только уровень управления, но и качество самих объектов. «Примерно половина площадей ТЦ в регионах — это не новые проекты, а отремонтированные или реконструированные старые, в то время как в Киеве торговых комплексов, построенных за последние 5 лет, — более 80%. Еще одним показателем, свидетельствующим о низком качестве ТЦ в регионах, является малый размер — в среднем, порядка 6,3 тыс. кв. м. Наряду с появлением новых высокоуровневых проектов продолжают преобладать ТЦ с низким качеством отделки и большой долей несетевых операторов», — сокрушается Вадим Непоседов, но отмечает дальнейшее развитие сетей таких ТЦ, как «Караван», «Амстор», «Таврия-В», «Велика Кишеня», «Материк», «Дафи».
Не столь пессимистично видит ситуацию Александр Овчар. «Среди основных тенденций на рынке торговой недвижимости уже в течение 3-х лет мы наблюдаем повышение интереса инвесторов и постепенный приход зарубежных сетевых операторов розничной торговли, совершенствование профессионализма в разработке концепций, выборе форматов, архитектурных решений, условий эксплуатации ТЦ, а также возрастание значения стратегической ориентации девелоперов», — обращает внимание на позитивные тенденции эксперт.

Высокий спрос


Ярче всего демонстрирует дефицит торговых площадей в Киеве такой показатель, как стоимость аренды квадратного метра в ТЦ — она уже давно выше, чем во многих европейских столицах. По данным Украинской Торговой Гильдии, в крупных городах средние арендные ставки находятся в пределах $ 50-70 за кв. м в месяц. «Значительное влияние на цену оказывает месторасположение и качество ТЦ, причем последнее является более весомым фактором. В одном городе стоимость аренды 1 кв. м может колебаться от $ 30 до 150 в месяц», — считает Вадим Непоседов.
По наблюдениям компании Build & Live Development, среднемесячная стоимость аренды 1 кв. м площади в ТЦ Киева находится в диапазоне $ 45-130, при этом в удаленных от центра торговых комплексах — $ 40-60, и только для «якорных» арендаторов она ниже — около $ 20.
В целом, по показателям разных компаний, арендные ставки за прошлый год увеличились на 20-30%, хотя о конкретных цифрах лучше говорить в разрезе каждого отдельно взятого ТЦ, поскольку в удачных шоппинг-моллах они растут постоянно, а в неудачных могут и не изменяться. Как отмечает Александр Овчар, несмотря на острый дефицит площадей, в некоторых ТЦ наблюдается высокий уровень ротации и вакантности. Это свидетельствует о том, что операторы розничной торговли научились выбирать «свой» ТЦ и не согласны открывать магазины в первом попавшемся месте. «Арендаторы просто не хотят заходить в комплексы, где не будет достаточного для успешного функционирования данного магазина или отдела потока посетителей. Очевидно, появление новых объектов торговой недвижимости и ужесточение конкуренции негативно скажется на дальнейшем функционировании подобных ТЦ. Значит, уровень развития рынка повышается», — считает эксперт.
О факторах, влияющих на успешность ТЦ и, соответственно, на арендные ставки в нем, специалисты говорят по-разному. Кто-то на первое место ставит знаменитый принцип «трех L» — «location, location, location», считая именно его залогом успеха или провала комплекса. «ТЦ должен иметь хороший доступ общественного и личного транспорта, правильную конфигурацию и быть достаточным по размеру», — убежден Александр Овчар. В Украинской Торговой Гильдии более важным фактором называют качество ТЦ, хотя и не приуменьшают важность расположения.
Виктор Распутный констатирует, что арендные ставки варьируются в зависимости от площади помещения, инфраструктуры, удаленности объекта от станций метро и транспортных магистралей. Не менее значимым он считает размещение торговых площадей внутри него. Например, на первых этажах с витринными окнами аренда будет стоить особенно дорого. Если ТЦ ориентирован на людей с высоким уровнем достатка, то наличие транспортной развязки вблизи здания и удобной парковки обязательно.
Специалисты не сомневаются, что в ближайшее время стоимость аренды в ТЦ Киева будет расти. Ведь дефицит торговых площадей не исчезает, а в связи с неопределенной политической ситуацией может и усугубиться. Учитывая специфику рынка, эксперты очень осторожно прогнозируют сроки стабилизации цен: возможно, к 2009-2010 гг., когда будут введены в эксплуатацию большие заявленные ТЦ. Но, как с некоторой опаской подмечает Александр Овчар, о точности подобных прогнозов говорить сложно.

Удача или стратегия?


О том, каким должен быть внутри и снаружи современный шоппинг-молл, каждый девелопер имеет собственное представление, но общие тенденции проследить можно. Сегодня, по данным Украинской Торговой Гильдии, срок окупаемости ТЦ Украины составляет 5-7 лет, тогда как в странах Центральной Европы — 10-15 лет. Но там девелоперов интересует возможная сумма продажи комплекса через 5 или 10 лет после вывода его на проектную мощность, а у нас пока рассчитывают на быструю прибыль от аренды. Но в силу того, что рано или поздно рынок торговых площадей увеличится и ставки стабилизируются, такой путь вряд ли можно считать самым удачным. Поэтому подходы к бизнесу в этой сфере постепенно приближаются к западным.
За последнее время формат ТЦ претерпел существенные изменения. Сегодня именно универсальные торгово-развлекательные центры привлекают покупателей — семьи зачастую готовы провести в них целый день, делая покупки вперемежку с боулингом, просмотром фильмов, перекусами в фаст-фудах и непременным заездом в супермаркет. «Начинка» самих бутиков в ТРЦ также претерпевает изменения — в одном комплексе должны быть представлены максимально различные группы товаров, чтобы каждый член семьи мог подобрать себе необходимый. Кроме того, привычными явлениями становятся супермаркеты электроники, отделения банков, компьютерные клубы и салоны красоты. В общем, цели покупателей и девелоперов находят все больше точек пересечения. Первые стараются за один день в одном месте получить как можно больше пользы и удовольствия, вторые — извлечь из этого максимальную прибыль.
Среди последних тенденций, пришедших к нам с Запада, стало модным проектирование комплексов формата mixed-use, в состав которых входит жилая, офисная, гостиничная, торгово-развлекательная и даже складская части, причем сочетаться они могут в разнообразных вариантах. Но пока самыми популярными и востребованными остаются ТРЦ подобно «Каравана», «Метрополиса», «Украины», «Магеллана» и «Ультрамарина». А за пределами Киева, в Броварах, успешно функционирует «Терминал», в состав которого входят и привычный кинотеатр, и менее обыденный картинг. Такой формат, как совмещение офисных площадей с торговыми, тоже становится довольно популярным. И если ТРЦ в большей степени характерны для жилых массивов, то офисно-торговые — для деловой части города, поскольку в них превалируют одежные бутики, куда работникам офисов удобно заглянуть в обеденный перерыв или после работы.
«Сооружать мультиформатные ТЦ девелоперов стимулирует активный спрос и необходимость эффективного использования участков, так как рынок недвижимости испытывает их дефицит, а возведение многофункциональных комплексов позволяет экономить земельные, энергетические и прочие ресурсы. Зачастую имеет место и выгода застройщика, который желает уменьшить сроки окупаемости и увеличить доходность объекта», — поясняет Виктор Распутный.
Ряд вопросов девелоперам важно решить до начала проектирования ТЦ. Например, сколько этажей будет иметь комплекс. С одной стороны, земля стоит дорого и достается сложно, с другой — покупатели не всегда готовы подыматься выше второго уровня. По статистике, которую приводит Лилия Лисовик, с каждым этажом комплекс теряет до 25% покупателей. Именно поэтому она считает целесообразным строить новые ТЦ, а не реконструировать старые универмаги высотой в три и более уровня. Хотя здесь следует отметить удачную реконструкцию шоппинг-молла «Украина» — при своих четырех этажах он является одним из самых успешных и посещаемых в Киеве.
Если ТЦ слишком большой по площади или по высотности, важно правильно разместить «якорных» арендаторов, которые будут притягивать к себе посетителей. Правильно — значит, подальше от входа, чтобы по дороге к «якорю» покупатель успел увидеть и заинтересоваться как можно большим количеством магазинов. Может помочь и грамотно продуманная концепция ТЦ. Например, «Квадрат» на Лукьяновке стоит «на потоке», являясь важным переходом между станцией метро, офисами и остановками общественного транспорта, поэтому никогда не испытывает проблем с посетителями даже на 3-м и 4-м этажах. Супермаркет обычно размещают на первом или цокольном уровнях, часто одно его наличие способно в немалой степени привлечь покупателей в ТЦ.
По наблюдениям Александра Овчара, для украинского рынка розничной торговли характерны два основных типа «якорей» — продовольственные супермаркеты и отделы развлечений. «В Европе достаточно распространен так называемый „department store“, где представлен широкий выбор товаров непродовольственной группы для потребителей разного пола и возраста. К примеру, потокообразующую функцию выполняют магазины C&A, H&M, Marks&Spenser. В США операторы ТЦ предпочитают работать с продовольственными „якорями“, поскольку частота их посещения намного выше», — объясняет эксперт.
Относительной новинкой является создание подземных ТЦ, на них девелоперы смотрят по-разному. С одной стороны, пример «Глобуса» демонстрирует, что и под землей можно создать интересный проект, с другой — наличие света и открытого пространства более привлекательно для покупателей. По этой причине сложно говорить о возможности создания таких ТЦ высокого класса — вряд ли за дорогими товарами состоятельные люди спустятся под землю. Они охотней поднимутся на бесшумном прозрачном лифте на 5-й этаж «Мандарин-Плазы» или «Арены».
На выбор покупателями того или иного ТЦ также влияют его расположение (невдалеке от места работы или дома), удобная транспортная развязка, наличие фуд-кортов и вместительной парковки. Причем, как показал опыт ТЦ «Украина», где паркинг представляет собой многоэтажный наземный пандус, отечественному автомобилисту ментально ближе именно наземный, а не подземный вариант.

По высшему разряду


Отдельного внимания заслуживает сегмент ТЦ для клиентов с широкими финансовыми возможностями. На сегодняшний день подобных комплексов в Киеве, пожалуй, только два — «Мандарин-Плаза» и соседствующий с ним «Арена-Сити». Остальные ТЦ предлагают продукцию преимущественно средней ценовой категории. В связи с этим специалисты отмечают нехватку торговых комплексов высокого класса. Игроки рынка очень надеются на успешность таких строящихся ТРЦ, как «Троицкий», «Эспланада», «Комод», и особо отмечают проект «Днепровская пристань», над которым работают известные мировые консультанты.
Основными тенденциями 2007 года Виктор Распутный считает развитие торговой недвижимости в регионах, повышение качества ТЦ и развлекательной составляющей в них, рост арендных ставок и сроков окупаемости объектов за счет подорожания себестоимости строительства, реконструкцию промышленных предприятий под торговые комплексы (как, например, «Большевик»). «В 2007 году спрос на торговые площади по-прежнему будет высоким, а уровень свободных составит не более 3%. Также предполагается двукратное, до 700 тыс. кв. м, увеличение количества ТЦ», — делает весьма оптимистичные прогнозы директор Build & Live Development.
Несмотря на сложность и неоднозначность ситуации на рынке торговой недвижимости, все эксперты выражают надежду на успешное развитие этого сегмента. Ожидаемые зарубежные инвестиции помогут украинским девелоперам окрепнуть, сформировать правильные подходы к вопросу создания и развития ТЦ, стабилизировать цены на аренду, и в результате выиграют не только арендаторы, а, прежде всего, покупатели.
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация