Последнее обновление: 23.09.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Офіси впадуть у ціні. Ринок комерційно§ нерухомості Києва потребує якісних змін

09 июля 2007г.

Згідно з рейтингом A. T. Kearney за 2006 рік, Укра§ на займає 4-е місце в світі за рівнем інвестиційно§ привабливості у сфері роздрібно§ торгівлі. А весь ринок комерційно§ нерухомості неабияк залежить від загальноекономічних тенденцій розвитку кра§ ни та регіону. Сьогодні Укра§ на — одна з найперспективніших кра§ н Східно§ Європи.

Активний розвиток економіки та роздрібно§ торгівлі, залучення до світового економічного господарства, чимала кількість населення, зростання доходів і споживчих витрат створюють привабливе середовище як для укра§ нських, так і зарубіжних інвесторів у нерухомості.

В усіх сегментах комерційно§ нерухомості нині спостерігається розрив між попитом та пропозицією. Іноземні інвестори цікавляться не лише вкладенням засобів у комерційні проекти на початковій стаді§, але й придбанням уже функціонуючих об?єктів з метою максимально уникнути пов?язаних з цим процесом ризиків. Так, на початку 2006 року були продані ТЦ «Піраміда», БЦ «Леонардо» за майже $200 мільйонів.

«Інтерес зарубіжних інвесторів до ринку нерухомості Укра§ ни в 2007 році триває. Очікується продовження ново§ тенденці§ продажу об?єктів комерційній нерухомості. При цьому іноземні інвестори купуватимуть об?єкти з рівнем прибутковості до 10%. Попри введення в експлуатацію нових об?єктів комерційно§ нерухомості, попит, як і раніше, перевищуватиме пропозицію. Первинне насичення в усіх сегментах розпочнеться не раніше 2009-2010 років», — вважає Микола Єржаховський, генеральний директор компані§ «XXI століття».

Минулий рік, порівняно з 2004-2005 роками, виявився небагатим на реалізовані проекти. Істотне збільшення обсягів в усіх сегментах комерційно§ нерухомості очікується в 2007-2009 роках, коли на ринок виведуть багато великих проектів, що нині в процесі реалізаці§.

У якісній структурі кожного сегменту нерухомості виявилося кілька нових тенденцій. Торік намітилася тенденція розвитку багатофункціональних комплексів, бізнес-містечок з власною соціальною інфраструктурою тощо. Спостерігається тенденція і до укрупнення проектів в усіх сегментах. Великі місцеві компані§ та нові гравці сконцентрували достатньо засобів, аби розвивати проекти в сотні мільйонів доларів.

Зберігається тенденція підвищення орендних ставок в усіх сегментах. Основна причина — істотне зростання попиту при повільному збільшенні пропозиці§. «Попри те, що ця подія не була радісною новиною для орендарів, в цілому для ринку та економіки — це позитивний чинник, оскільки він ще більше посилив інтерес девелоперів до комерційно§ нерухомості, що в подальшому призведе до ще більшо§ активності і приверне істотні інвестиці§ в цей сектор економіки», — коментує Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International.

ОФІСНА НЕРУХОМІСТЬ
Більшість офісно§ нерухомості становлять приміщення, що орендуються під офіси в житлових будинках (близько 60%) та адміністративних будинках старо§ забудови (близько 20%). Решта 20% — новозбудовані професійні бізнес-центри, що умовно поділяються на клас А і В. Активність девелоперів у цьому сегменті висока, проте введення в експлуатацію запланованих проектів відкладається. Пропозиція, що формується повільно, не в змозі задовольнити швидко зростаючий попит. Якщо за підсумками 2005 року із заявлених 200 тисяч м2 в експлуатацію було введено лише близько 120 тисяч м2 офісних приміщень, то в 2006-му — майже 180 тисяч м2. У другій половині року на ки§ вський ринок оренди виведено кілька вагомих офісних проектів: «Айсберг», «Ренесанс», Horizon Park. В цілому, загальний обсяг офісних площ Києва на кінець 2006 року становив трохи більше 600 тисяч м2. В той же час, за оцінками експертів компаній DTZ і Colliers Укра§ на, бракує майже 500 тисяч м2 ки§ вського офісного ринку. Попит на офісні приміщення у бізнес-центрах здебільшого формується вимогливими західними компаніями, які виходять на перспективний укра§ нський ринок або розширюють тут свою присутність.

Серед найзнаковіших проектів, введених в експлуатацію на початку 2007 року, — бізнес-центр «Вітрило» на вул. Мечникова — 33-поверхова офісна будівля класу А, в якому іноземні й вітчизняні проектувальники реалізували цікавий дизайн і високоякісні інженерні системи. В той же час, за словами директора департаменту розвитку компані§ «Дніпроекологія» Олександра Лашка, «дозвіл на будівництво цього комплексу свого часу викликав багато протестів. А вже у вересні можна чекати появи великих заторів у районі бульвару Лесі Укра§ нки через центр, що збирає неабияку кількість людей».

2006 рік показав істотне зростання орендних ставок на офісні площі, яке триває і нині. Середня ставка оренди на офісні площі класу В на червень 2007 року становила близько $35-40 за м2 на місяць.

Найпривабливішою зоною для будівництва офісних будівель залишається центральний діловий район, де зосереджено близько 50% офісних площ і будується понад 150 тисяч м2 офісних площ. Та вже найближчими роками через брак вільних площ у центрі будівництво офісних комплексів переміститься за межі центру Києва.

Слід зазначити й тенденцію появи проектів у форматі бізнес-паркі. Нині в Києві розробляється кілька таких проектів: компанія HCM Group — в районі аеропорту «Жуляни», компанія «Ки§ в-Донбас» — у районі Південного залізничного вокзалу, компанія ALACOR — на перетині Столичного шосе та вул. Заболотного. За оцінками експертів, попит на офісні приміщення у бізнес-парках високий. Підтвердження цього — успіх перших проектів такого формату, реалізованих у Києві, — «Форум» та «Форум Парк Плаза». Хоча Сергій Овчинников й стверджує, що «поки що концепція офісних парків для Києва не актуальна, оскільки орендарі орієнтуються на точки, розташовані якомога ближче до бізнес-частини столиці». Нині в Києві до реалізаці§ заявлено 8 бізнес-парків, які знаходяться на різних стадіях реалізаці§.

Формування ринку якісних офісних площ триває. Радує те, що із зростанням споживчо§ культури і конкуренці§ між об?єктами зростає і значення нецінових чинників (супутні послуги та додаткові зручності).

В цілому ж, попри подальше підвищення цін на офісні приміщення, воно підтримуватиметься зміною якісно§ структури ринку разом з поступовим зменшенням темпів зростання цін.

ТОРГОВА НЕРУХОМІСТЬ
Торговий сегмент — один з найрозвиненіших та інвестиційно привабливих, що зумовлено стрімким зростанням попиту на якісні торговельні площі та купівельно§ спроможності населення, а також збільшенням роздрібного товарообігу (понад 20% щороку протягом останніх років). Хоча директор департаменту консалтингу компані§ Fim Consulting Plus Юлія Ляшенко зазначає, що «західні компані§ готові купувати нерухомість і під 10% річних, тому що через кілька років ставки оренди можуть знизитися».

4-е місце Укра§ ни в рейтингу A. T. Kearney свідчить про існування великого нереалізованого потенціалу зростання місцевого ринку роздрібно§ торгівлі.

Заповнюваність у торговельних центрах Києва — майже 97%. Дефіцит якісних площ за останні два роки призвів до зростання орендних ставок приблизно на 30-40%. Сьогодні, залежно від якості площі, що орендується, та місце розташування торгового об?єкта, орендні ставки в Києві коливаються від $10 до $200 за м2. З огляду на те, що виведення нових торгових площ на ринок є процесом нестабільним, в подальшому експерти прогнозують збереження високого рівня орендних ставок.

Активну діяльність на ринку проводять міжнародні торговельні мережі METRO Cash & Carry, Billa, про сво§ плани щодо виходу на ринок оголосили оператори рітейл-мереж IKEA, OBI і Praktiker. Французька Aushan придбала 50% акцій мережі супермаркетів «Фуршет» і будує мережі під власним брендом. На ринок виходять російські компані§ — «Мосмарт» та «О?кей».

Попри зростаючий попит, торік на ки§ вський ринок виведено 3 проекти (ТЦ «Глобал UA», багатофункціональний комплекс «Плазма» на Петрівці й торговельний центр «Киянка»), а загальний обсяг торговельних площ у Києві на кінець року становив понад 300 тисяч м2. Новий ТРЦ «Kомод» на станці§ метро «Лівобережна», за оцінками експертів, демонструє грамотну концепцію, проте через розташування у спальному районі не є найуспішнішим бізнес-проектом.

Через невеликий обсяг нових об?єктів, що вводяться в експлуатацію, дефіцит торговельних площ у столиці відчуватиметься до 2008 року. Головна причина: проекти ТЦ, що знаходяться на етапі реалізаці§, не виходять на ринок у заявлений термін. Багато іноземних торгових мереж, хоч і заявляють про свій вихід на Укра§ ну, не можуть здійснити сво§ плани через брак відповідних торговельних площ для оренди. Міжнародна мережа Marks&

Spenser вимушена була відкривати монобрендовий бутик в ТРЦ «Kомод», що на Лівобережжі столиці. Заступник голови правління компані§ «НЕСТ» Сергій Овчинников стверджує: поки що про масовий вихід іноземних компаній на укра§ нський ринок говорити зарано. «Нині погана інвестиційна ситуація. Із західних компаній маємо лише Marks&Spenser, і то не напряму, а через турецьке представництво», — повідомив експерт.

Серед найбільш значущих проектів, заявлених до введення в експлуатацію в 2007-2009 роках, — ТРЦ «Амстор», ТРЦ «Квадрат на Перова», ТРЦ «Дніпровська пристань», ТРЦ «Тро§ цький», ТРЦ «Еспланада», ТРЦ «Книжковий ринок».

Фахівці наголошують, що розміри майбутніх центрів можуть бути більшими. Так, торгово-розважальні центри «Еспланада» й «Мега», які невдовзі з?являться на ринку торгово§ нерухомості, об?єднають, відповідно, 125 і 170 тис. кв.м. Зростання площ пов?язане з розширенням асортименту розважальних послуг. Перші торговельні центри пропонували як такі лише ігрові автомати, а сьогодні — це зони розваг для дітей, боулінг, кінотеатри, великі фуд-корти й безліч кафе.

СКЛАДСЬКА НЕРУХОМІСТЬ
Складський сегмент — найменш розвинений у комерційній нерухомості Києва. Зараз ринок промислово-складсько§ нерухомості формується за рахунок майнових комплексів, що залишилися від часів Радянського Союзу. Нині на ринку — близько 1 мільйона м2 складських площ, з яких лише 20% представлено в професійних проектах. При цьому всі наявні склади високо§ якості заповнені користувачами на 100%, а проекти, що виводяться на ринок, отримують сво§ х орендарів ще на етапі будівництва.

Підвищення попиту на складські комплекси пояснюється поліпшенням економічного й інвестиційного клімату Укра§ ни, зниженням інвестиційних ризиків, розширенням виробництва укра§ нських та міжнародних компаній, збільшенням імпорту, зростанням обсягів оптово§ і роздрібно§ торгівлі, а також зростанням компаній — роздрібних операторів. Дистриб?юторські компані§, будучи кінцевими споживачами складських і логістичних послуг, замість власно§ організаці§ всіх відповідних процесів дедалі більше віддають перевагу оренді професійних складських і логістичних центрів.

Експерти зазначають, що саме торішній складський сегмент був найпожвавленішим. Так, нині реалізацію проектів логістичних комплексів ведуть не тільки вітчизняні девелоперські компані§ (HCM Group, FIM Group, ALACOR, «Глобал Ситі Девелопмент»), але й міжнародні, зокрема «МЛП» (проект офісно-складського комплексу «МЛП — Чайка» загальною площею майже 110 тисяч м2 по автотрасі «Ки§ в-Львів»), і GLD Invest Group (у 2007 році заплановано виведення на ринок першого логістичного проекту компані§ в Укра§ ні — East Gate Logistic площею понад 40 тисяч м2).

В цілому ж, за даними експертів, в 2007 році загальний обсяг ринку висококласних складських площ Києва та області може збільшитися на 170 тисяч м2. Як мінімум 5 логістичних комплексів заявлено до здачі в 2007 році, й 8 — до 2008 року.

Зростання попиту формує передумови для збільшення орендних ставок. Так, за 2006 рік орендні ставки у висококласних складах зросли на 10-15% (близько $8-12 за м2). Проте подальшого збільшення орендних ставок в складському сегменті експерти не прогнозують, пояснюючи це реальною можливістю неабиякого збільшення обсягу ринку в 2007-2008 роках. У цілому, рівень орендних ставок на складські приміщення залежить від низки чинників, основними серед яких є місце розташування, наповнення і стан комплексу, спектр додаткових послуг (оплачуються окремо), наявність додатково§ інфраструктури (наприклад, офісних приміщень).

Марина Доровська, директор по маркетингу компані§ «Каркас», зазначає, що «в цілому, в 2007 році темпи розвитку ринку складсько§ нерухомості безпосередньо залежатимуть від макроекономічно§ ситуаці§ у кра§ ні, зниження інвестиційних ризиків, розвитку вітчизняних та іноземних торговельних мереж. Розвиток сфери торгівлі та збільшення товарообігу спричинять і збільшення попиту на професійні склади класу А та В. Отже, попит на складські приміщення низько§ якості поступово знижуватиметься».

Одна з тенденцій минулого і початку нинішнього року — підвищений інтерес девелоперів до багатофункціональних комплексів — об?єктів змішаного призначення (офісного, торгово-розважального, готельного), в яких не домінує якась одна складова, а всі вони мають рівнозначні функці§. У Києві, як і в Укра§ ні, немає прикладів реалізованих проектів подібного типу, але є проекти у стаді§ реалізаці§. Це зокрема комплекси «Дніпровська пристань», «Міракс Плаза», «Вирлиця», «Аеростар». Концепція багатофункціональних комплексів припускає ефективніше використання земельно§ ділянки за рахунок поєднання різних видів діяльності і, відповідно, залучення більшо§ кількості покупців. Проте разом з перевагами багатофункціональних комплексів спостерігаються і ризики — складність правильного розподілу потоків людей (покупців, жителів і працівників офісів), підвищене навантаження на транспорт, сервісне забезпечення комплексу.

В Росі§ цей формат комерційно§ нерухомості вже завоював популярність. Міжнародний досвід показує, що в прагненні виділитися і підвищити привабливість об?єкта, девелопери застосовують унікальні концепці§, включаючи й новітні інженерні та архітектурні рішення. При продуманому й раціональному підході вітчизняних компаній до будівництва багатофункціональних комплексів столиця має шанс отримати найсучасніші комерційні комплекси світового формату, що в цілому позитивно впливатиме на розвиток всього ринку комерційно§ нерухомості в Укра§ ні.
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация