Последнее обновление: 22.11.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Торгуют все. Обзор рынка торговой недвижимости в регионах Украины

13 сентября 2007г.

И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного.

Регионы «обскакали» столицу


Согласно данным компании «Украинская Торговая Гильдия», сегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году. При этом эксперты отмечают, что на сегодняшний день 61% площадей в регионах (без учета Киева) приходится на шесть самых крупных городов с населением от 700 тыс. чел. - Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье, Львов. С учетом же Киева на долю семи крупнейших городов Украины приходится порядка 72% площадей всех торговых центров Украины. Знаковыми проектами последних полутора лет, по мнению игроков рынка, для Украины стали торгово-развлекательный центр «Мост Сити Центр» в Днепропетровске общей площадью свыше 60 тыс. кв. м, торгово-развлекательный центр «Караван» в Харькове общей площадью 85 тыс. кв. м, торгово-развлекательный центр «Сити Центр» в Донецке общей площадью свыше 40 тыс. кв. м, ТРЦ «Новый Привоз» в Одессе общей площадью 45 тыс. кв. м и ТЦ «Победа» в той же Одессе общей площадью около 20 тыс. кв. м, а также ТЦ «МАГИ-центр» в Виннице общей площадью 26 тыс. кв. м и ТЦ «Пятый океан» в Николаеве общей площадью 17 тыс. кв. м.
ТРЦ «Мост Сити Центр», располагающийся в Днепропетровске по ул. Глинки, имеет три уровня и паркинг на тысячу автомобилей. Этот проект стал самым большим ТРЦ не только в регионе, но и в целом в стране. В его инфраструктуру, помимо ТРЦ, сегодня входит бизнес-центр «Мост» площадью 11,5 тыс. кв. м и апартамент-центр площадью 18 тыс. кв. м. Общая площадь здания составляет более 117 тыс. кв. м. На трех уровнях «Мост Сити Центра» располагаются супермаркет, универмаг одежды, супермаркеты хозяйственных товаров, детских товаров, парфюмерии, товаров для дома, электроники, более 150 брендовых и специализированных магазинов различных товарных и ценовых групп, а также пятизальный кинотеатр, боулинг на 19 дорожек, фудкорт из 12 ресторанов быстрого обслуживания, Интернет-библиотека, компьютерный игровой клуб, бильярдная, зал симуляторных автоматов и Детский центр творчества.
Знаковым объектом последних полутора лет стал и открывшийся в самом конце прошлого года гипермаркет «Караван» в Харькове, в который группа компаний «Караван» (владеет одноименным ТРЦ в Киеве) вложила $60 млн. Общая площадь торгового комплекса, включая подсобные помещения и склады, составила 5,3 тыс. кв. м, площадь торгового зала – 3,1 тыс. кв. м.
Выдающийся по украинским меркам ТРЦ имеет теперь и Донецк, где также в конце прошлого года открыл свои двери региональный торгово-развлекательный центр «Донецк Сити». Это самый крупный архитектурный проект Донецка за последние годы, который к тому же номинирован на украинскую национальную премию «Украинский национальный Олимп». В его состав входят бизнес-центр класса А (18 этажей, 10 тыс. кв. м) и непосредственно ТРЦ, где на четырех уровнях располагаются круглосуточный супермаркет «Варус» (5 тыс. кв. м), 95 магазинов известных торговых марок и сетевых компаний, 60% из которых впервые представлены в юго-восточной Украине, пятизальный кинотеатр, боулинг на 12 дорожек, детская игровая зона Play Day, зал игровых автоматов и рестораны быстрого питания. В строительство этого торгово-развлекательного центра было вложено $35 млн.
Что касается торговых центров «Победа» и «Новый Привоз» в Одессе, то первый из них открылся в этом году и стал настоящим событием для города: на пяти этажах этого ТЦ при площади каждого 3000-4000 кв. м под одной крышей разместилось небывалое для города количество ритейлеров. Торговый же центр «Новый Привоз», открывшийся в конце прошлого года, имеет девять этажей, пять из которых занимает непосредственно ТРЦ, а остальные – отель европейского уровня «Черное море». Помимо классических супермаркетов и развлечений, в этом ТРЦ располагается оборудованный по последнему слову техники фитнес-центр с беговыми дорожками, всевозможными тренажерами, шведской стенкой и спортивным инвентарем.
Большинство из перечисленных объектов по площади и качественному наполнению больше и лучше, чем объекты, которые были за последние полтора года открыты в Киеве. Поэтому эксперты отмечают, что в последнее время развитие рынка торговых центров в Украине происходит в основном за счет регионов.
По словам специалистов «УТГ», примечательным также является появление новых торговых центров в городах с населением менее 200 тыс. чел. Так, согласно данным компании, в течение последнего времени открылся первый в этом сегменте городов новый торговый центр в Алчевске (Луганская область), появились проекты в Северодонецке, Лубнах, Шостке и других малых городах. Активнее в плане появления новых проектов развивались и более крупные города с населением от 200 тыс. чел. Появление многих новых торговых площадей в регионах на фоне медленного развития Киева изменило расстановку лидеров по насыщенности торговыми площадями. По итогам 2006 года Киев уже не является лидером по насыщенности торговыми площадями в ТЦ и занимает только третье место (после Днепропетровска и Николаева), лишь ненамного опережая Одессу и Донецк.
По данным экспертов, на сегодняшний день на тысячу жителей наиболее крупных городов Украины приходится уже свыше 100 кв. м торговых площадей в ТЦ, на тысячу жителей средних областных центров - в среднем 50-70 кв. м. При этом вакантных площадей в объектах, которые можно назвать торговыми центрами, практически нет. Заполняемость торговых центров в регионах находится на уровне 90-100%. Правда, в средних областных центрах пока еще остается очень небольшим средний размер большинства построенных и реконструированных торговых центров - порядка 6,3 тыс. кв. м, почти такой же, как и два года назад.

Страна, покрытая сетями


Согласно данным игроков рынка торговых помещений, спрос на помещения в ТЦ и ТРЦ в регионах поддерживается прежде всего развивающимися розничными сетями - как украинскими, так и иностранными. Рост доходов населения и розничного рынка стимулирует развитие сетевых операторов, которые составляют основной источник спроса на качественные торговые помещения. В этом направлении активно работают такие сети, как «Караван», «Амстор», «Таврия-В», «Велика Кишеня», «Материк», «Дафи».
Эксперты констатируют, что украинцы постепенно отходят от рыночной торговли, и степень их лояльности к современным формам торговли за последнее время существенно выросла. Особенно сегодня потеснена рыночная торговля в тех товарных категориях, где уже представлены сетевые операторы. Так, на долю рынков по продуктам питания в регионах приходится уже до 20% продаж, по бытовой технике/электронике - до 10-15% продаж. Тем не менее пока высокой продолжает оставаться доля базаров в продажах одежды и обуви (до 50% и выше), хотя и здесь она сократилась за год на 10-15%. Таким образом, в Украине постепенно формируется класс потребителей, предпочитающих современные формы торговли, что, в свою очередь, создает предпосылки для развития сетевых розничных операторов.
Согласно данным «Украинской Торговой Гильдии», на сегодняшний день в Украине работает свыше 400 сетевых операторов во всех товарных категориях. За полтора года их число увеличилось более чем на 30%. Из них треть приходится на операторов одежды. При этом за последнее время работающие в Украине розничные сети увеличили количество своих магазинов на 28%, а лидеры украинского ритейла повысили свои обороты на 50-70%. По планам самих сетевиков, в 2007 году прирост магазинов в среднем составит 21% по сравнению с 2006 годом, что в абсолютных цифрах составляет свыше 900 тыс. кв. м торговых площадей.
Пока, согласно данным игроков и аналитиков рынка, наиболее привлекательным городом для сетевиков остается Киев. Но теперь Киеву практически не уступают города-миллионники, интерес к которым держится фактически на одном уровне со столицей. Во многом это связано не только с развитием розницы в регионах, но и с отсутствием качественного предложения в Киеве. Со стороны сетевых компаний, по данным аналитиков, также стабильно растет интерес к городам с населением 200-500 тыс. человек: за три года количество сетевых операторов, которые готовы и планируют рассматривать данные города для развития, увеличилось почти в три раза.
Эксперты констатируют, что при появлении современного торгового центра в том или ином населенном пункте интерес сетевых операторов к городу крайне усиливается. «К новым торговым центрам в городах, которые не относятся к самым привлекательным (Ивано-Франковск, Кривой Рог, Полтава, Симферополь, Чернигов, Черкассы, Кировоград и др.) интерес со стороны операторов был и остается очень высокий. Главная причина этого заключается в том, что сетевые компании развиваются очень активно, а качественных площадей не хватает и четкая стратегия развития у большинства розничных операторов отсутствует. Поэтому при наличии качественного предложения практически все операторы рассматривают любой областной центр. Особенно большой интерес продолжают проявлять в этом плане продовольственные сети, супермаркеты бытовой техники/электроники, кинотеатры», - отмечают специалисты «Украинской Торговой Гильдии». При этом, по данным компании, в последнее время наметились изменения в предпочтениях сетевых операторов, которые гораздо чаще отдают предпочтение аренде помещений, нежели покупке (46% в этом году против 26% в позапрошлом году).
Еще одной интересной тенденцией украинских регионов является тот факт, что, в отличие, например, от Москвы, в Украине на данный момент не наблюдается поползновений к увеличению арендных площадей продавцами одежды и обуви, а также хозяйственными товарами. Хотя доля занимаемых площадей в некоторых ТЦ операторами одежды/обуви и может достигать 80% от общей площади, максимальный размер арендуемых ими магазинов в регионах редко превышает 100-130 кв. м. По мнению экспертов, это связано с неразвитостью этого рынка, относительно высокими ставками при недостаточной рентабельности, отсутствием развитой прослойки среднего класса, на который ориентированы многие западные брэнды, операторы которых способны осваивать большие площади в ТЦ, а также нежеланием многих инвесторов снижать уровень аренды для операторов, потенциально способных занять большие площади. Для инвестора выгодней сделать «мелкую нарезку» торговых площадей на бутики размером до 100 кв. м и сдать, к примеру, по $40 за кв. м, чем сделать одну большую площадь на 300-300 кв. м и получить стабильного арендатора, но по $20 за кв. м. По мнению специалистов, это свидетельствует о том, что у региональных инвесторов (девелоперов) пока преобладает тенденция к созданию объектов с максимально коротким сроком окупаемости, без особого упора на создание запаса прочности на будущее. Причина этому: многие инвесторы имеют собственный розничный бизнес, а создание ТЦ воспринимается как относительно легкий и быстрый способ заработать дополнительные средства.

Кто на новенького?


Активность украинских девелоперов в регионах, по словам экспертов, вызвана также тем, что ежегодно на нашем рынке появляется все больше и больше иностранцев, у которых интерес к региональным центрам не меньше, чем к столице. Аналогично с выходом в течение последнего времени на рынок коммерческой недвижимости столицы, где иностранцы скупают в основном готовые проекты, в регионах они также готовы перекупать за большие деньги уже работающие ТЦ, землю на вторичном рынке под строительство торгового комплекса и «советские» универсамы и универмаги. Причем в последнее время иностранцы интересуются не только городами-миллионниками, но и небольшими населенными пунктами с населением от 100 тыс. человек. «Международные ритейлеры, помимо Киева, анализируют рынки других городов», - говорят специалисты компании Colliers International.
Заметно активизировались на региональных рынках в последнее время и непосредственно местные ритейлеры, которые продолжают сегодня в 70-80% случаев выступать инвесторами строительства торговых комплексов. По свидетельству аналитиков рынка, активизация местных компаний вызвана, в том числе, и тем, что они начали рассматривать строительство ТЦ и ТРЦ как один из путей диверсификации бизнеса и получения новых площадей для основного вида деятельности. В то же время, как правило, разрабатывать концепцию торгового центра местные приглашают столичные консалтинговые компании - Real Estate Solutions, «Украинскую Торговую Гильдию», Colliers International и другие.
Местных теснит и столица: аналитики утверждают, что сегодня регионы для большинства столичных девелоперов - нераскрытый потенциал. Постоянные сложности при решении вопросов отвода земельных участков, получении разрешительной документации, коррумпированность власти влияют на снижение объемов строительства коммерческой недвижимости в столице и заставляют девелоперов искать иные варианты. Поэтому если до 2005 года практически весь системный капитал аккумулировался в столице (поскольку здесь доходность реализуемых проектов была очень высокой), то по мере увеличения конкуренции и насыщения рынка столицы наступило время инвестировать в регионы, где доходность на вложенный капитал выше, чем в Киеве. В первую очередь к таким «высокодоходным» регионам для столичных девелоперов относятся сегодня Донецк, Днепропетровск, Харьков, Одесса и Запорожье. Здесь, по свидетельству аналитиков, процедура создания (введения в эксплуатацию) объекта недвижимости сегодня гораздо проще и, как правило, дешевле. К тому же разрыв между сегодняшним положением дел в столице и регионах составляет два-три года, и у киевских девелоперов таким образом есть возможность выходить в регионы с тем же профессиональным багажом, который уже приобретен в столице, а для регионов становится абсолютно новым опытом.
Эксперты также отмечают, что сегодня региональный рынок недвижимости развивается по принципу зонирования своих секторов. Например, за Крымом закрепился имидж места сосредоточения курортной недвижимости, а Одессу называют «самым торговым городом Украины», хотя сегмент торгово-развлекательных центров здесь развит слабо по сравнению с другими областными центрами.
По мнению экспертов, наиболее успешными в регионах смогут стать те столичные, местные и иностранные девелоперы, которые будут привлекать в качестве якорных арендаторов владельцев раскрученных местных или национальных брендов. К примеру, основным преимуществом днепропетровского ТРЦ «Дафи» является наличие четырехзального мультиплекса «КиноСтанция» и супермаркета продуктов «Велика Кишеня» - одного из крупнейших супермаркетов в Днепропетровске.
«Строить торговые центры в нашей стране очень выгодно: доходность от девелоперских проектов ТЦ в Украине составляет не менее 25-30%»,- отмечает заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Виталий Бойко. По его словам, торговых центров в Украине, в частности, в Киеве, на сегодняшний день недостаточно и этому рынку пока только предстоит развиваться.

Стоимость аренды растет


Согласно информации «УТГ», уровень арендных ставок для регионов можно условно разбить на арендные ставки для городов до 700 тыс. человек и для городов от 700 тыс. человек. Для магазинов (прежде всего в составе ТЦ и ТРЦ) площадью 50-300 кв. м в более крупных городах средние ставки составляют $50-70 за кв. м. В городах с населением 200-500 тыс. человек средние арендные ставки на аналогичные помещения колеблются в диапазоне $30-40. Также помимо собственно региона большое влияние на цену оказывает качество самого торгового центра и его расположение на карте того или иного города. В одном и том же городе цены в зависимости от данных факторов могут колебаться от $30 до $150. Причем более сильным фактором, влияющим на цену, по мнению специалистов, является качество объекта, а не его расположение. Так, например, во Львове, Харькове и Днепропетровске максимальными являются арендные ставки в отдаленных от центра районах.
Правда, вышеперечисленные ставки применяются для всех операторов, за исключением таких, как продовольственные супермаркеты, супермаркеты бытовой техники и электроники, а также мебельные магазины. Для таких операторов существует определенный максимальный уровень арендной ставки, выше которой магазин становится нерентабельным. Так, для продовольственных супермаркетов во всех регионах страны арендная ставка колеблется от $10 до $15 за кв. м торговой площади и от $8 до $10 - складской (несмотря на это существуют прецеденты установления арендной ставки для продовольственных операторов в размере свыше $20 за кв. м в случае аренды сравнительно небольших площадей - до 200-500 кв. м). Схожий уровень ставок принят и для супермаркетов бытовой техники и электроники.
Эксперты также отмечают, что в последнее время в региональных городах прослеживается четкая тенденция к увеличению арендной платы в связи с растущим спросом на качественные торговые площади. Многие региональные ритейлеры уже сейчас заявляют, что на новые площади, которые только готовятся к выходу в свет, придется устанавливать «киевские» цены, чтобы окупить затраты. Да и сейчас «свежевыпеченные» торговые центры уже сдаются по более высокой, новой для региональных городов цене. В среднем, по данным «УТГ», только в течение прошлого года в регионах в новых качественных ТЦ максимальная ставка аренды выросла в 1,5-2 раза и составляет уже $100-150, а в отдельных случаях может доходить до $200. По словам представителей компании Colliers International, в ближайшем будущем средние арендные ставки в регионах вряд ли снизятся из-за продолжающейся активизации спроса на торговые площади, а также из-за увеличения доли успешных профессиональных проектов на рынке. «Ожидать снижения арендных ставок можно разве что в торговых объектах, которые меньше соответствуют современным требованиям - много мелких арендаторов, узкие проходы, завышены арендные ставки, неправильная планировка», - отмечают в компании.

Что год грядущий нам готовит?


Согласно данным «Украинской Торговой Гильдии», основной тенденцией рынка торговой недвижимости в регионах в этом и следующем году останется увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Хотя новые объекты появляются в регионах весьма активно и сейчас - это только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существующих. Согласно информации специалистов компании, только на начало 2007 года уже было известно о планах по строительству в регионах свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв. м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,5 раза, а количество торговых площадей в ТЦ на 1 тыс. жителей (при условии реализации заявленных проектов) может вырасти в 2-3 раза, а в некоторых городах – в 4-5 раз.
Кроме того, эксперты прогнозируют, что в ближайшее время средняя площадь региональных ТЦ увеличится с 5 до 20 тыс. кв. м, а в составе новых объектов будет появляться все больше якорных арендаторов, площадок развлечений и фуд-кортов.
Специалисты компании Build & Live Development также считают, что рынок торговых площадей находится сегодня на стадии роста, и ближайшие несколько лет будет продолжаться увеличение строительства качественных помещений. «В 2007 году сохранится высокая активность регионов в сравнении со столицей, – утверждают специалисты компании Build & Live Development. – Спрос на помещения вне Киева вряд ли будет снижаться, поскольку ритейлеры хотят воспользоваться растущими доходами населения и низким уровнем конкуренции на региональных рынках».
При этом эксперты отмечают, что потребительский потенциал некоторых городов, где запланировано масштабное новое строительство, не соответствует такому количеству ожидающегося предложения, даже с учетом роста розничного рынка и роста лояльности украинцев к современным формам торговли. Прежде всего, это касается Днепропетровска, Харькова, Черновцов, Николаева и Львова, где появилось особенно много проектов крупных ТЦ. Однако проблемы с заполнением в ближайшее время у большинства проектов, по-видимому, не будет. Этому будет способствовать тот факт, что набор в будущие крупные проекты происходит уже сейчас, за счет динамично развивающихся национальных сетей и появления новых иностранных сетей. В регионах их привлекают не только потенциал рынка, но и крупные, амбициозные проекты, которые создают определенный ажиотаж. В то же время, по данным аналитиков, следует ожидать обострения конкурентной борьбы между торговыми центрами за покупателя. Торговые центры, обладающие конкурентными преимуществами, могут сохранить нормальные обороты своих арендаторов, нормальную заполняемость и уровень арендных ставок. Насыщение регионального рынка торговых и торгово-развлекательных центров эксперты прогнозируют к 2010 году, после чего рентабельность строительства торговой недвижимости снизится с сегодняшних 20% до 10-15%.
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация