Последнее обновление: 20.09.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Донецк — город контрастов

04 декабря 2007г.

Несмотря на застой на рынке донецкого жилья, коммерческая недвижимость в городе на протяжении всего нынешнего года активно дорожала. Эксперты сходятся во мнении, что мест?ный рынок имеет высокий потенциал дальнейшего роста во всех сегментах коммерческой недвижимости, так как он еще далек от насыщения. Риелторы утверждают, что сегодня в Донецке выгодно строить любые коммерческие объекты, пос?кольку все они будут востребованы.

Торговля уйдет на окраины


По словам председателя донецкого регионального отделения Ассоциа?ции специалистов по недвижимости Украины Сергея Тюрина, на сегодняшний день в Донецке функциони?рует порядка 25 торговых центров различного уровня и форматов площадью от 1000 до 30 тыс. кв. м. Суммарная площадь всех донецких ТЦ составляет 220-250 тыс. кв. м, однако лишь только половину из них можно назвать профессиональными. По мнению аналитиков «Украинской Торговой Гильдии», на самом деле таковых в городе не более 12 (общая площадь — 79 тыс. кв. м). То есть на каждую тысячу жителей Донецка приходится около 78 кв. м торговых площадей, что в 1,5 раза меньше, чем в Киеве. Исходя из этого неудиви?тельно, что в последнее время донецкие риелторы отмечают бурный рост интереса предпринимателей к стро?ительству и покупке объектов торго?вой недвижимости. Правда, несмотря на растущее предложение, спрос все еще намного его превышает.

По данным специалистов «Укра?инской Торговой Гильдии», боль?шинство уже функционирующих торговых центров Донецка распола?гаются в центре города, а именно в центральном Ворошиловском райо?не. На периферийных жилищных массивах пока функционирует всего один из более чем десятка донецких ТРЦ. Среди знаменательных для города проектов местные риелторы называют торговые центры «Обжо?ра», «Север плаза», «Форум», «Белый лебедь» и, конечно же, введенный в эксплуатацию в прошлом году «До?нецк Сити». Последний объект стал первым торгово-развлекательный центром в городе, который имеет самый высший класс А, к тому же он был номинирован на украинскую национальную премию «Украинский национальный Олимп». В состав «Донецк Сити» входят бизнес-центр класса А (18 этажей, 10 тыс. кв. м) и непосредственно ТРЦ, где на четырех уровнях располагаются круглосу?точный супермаркет «Варус» (5 тыс. кв. м), 95 магазинов известных торго?вых марок и сетевых компаний, 60% из которых впервые представлены в юго-восточной Украине, пятизальный кинотеатр, боулинг на 12 доро?жек, детская игровая зона Play Day, зал игровых автоматов и рестораны быстрого питания. В строительство этого торгово-развлекательного цен?тра было вложено $35 млн.

Развивают проекты ТЦ в Донецке преимущественно местные девелоперы, лидерами среди которых считают ТЦ «Обжора», компании «Домуе» и «Дирекция административных зда?ний». В то же время спрос на помеще?ния в ТЦ и ТРЦ создают и пришлые сети, и международные бренды.

Большой интерес к донецкой торговой недвижимости и малое количество предложений приводит к постоянному росту стоимости как аренды, так и продажи торговых помещений, происходящему на фоне практически полного застоя цен на жилье в Донецке. Так, по данным местного АН «Дина», на сегодня в центре Донецка цена квадратного метра торговой площади достигает $7,5 тыс., в то время как полгода на?зад стоимость «квадрата» здесь была на $1,5 тыс. меньше (за полгода рост стоимости составил 25%). Еще боль?ше прибавила в цене торговая недви?жимость в прилегающих к центру районах Донецка — здесь помещения подорожали на 37% — с $4 до $5,5 тыс. за кв. м. Торговые помещения на окраине города за полгода выросли на 30% — с $2,3 до $3 тыс. за кв. м. Обще?городской же показатель за полгода вырос в Донецке на 30% — с $4,1 до $5,33 тыс. за кв. м.

Донецкая компания «Жилком» отмечает и продолжающийся рост ставок аренды в городе. За последний квартал в целом аренда торговых пло?щадей по городу подорожала на 4% (с $70 до $73 за кв. м). Рост произошел прежде всего за счет стремительного подорожания аренды помещений под торговлю в дальних микрорайонах — здесь ставки выросли на 25% (с $40 до $50 за кв. м). В остальных районах, по данным риелторов, ставки оста?лись на уровне второго квартала: в центре города стоимость аренды сегодня составляет $100 за кв. м, а в прицентральных районах — $70 за кв. м. Специалисты также отмечают, что в Донецке помещения в торговых центрах ценятся торговцами гораздо выше отдельных бутиковых поме?щений. По данным компании «Герц», бутики даже в самых престижных районах оцениваются не выше, чем $100 за кв. м, в то время как цены на наиболее востребованные помеще?ния в специализированных торговых центрах только начинаются от $100 за кв. м, а в отдельных случаях могут доходить до $180 за кв. м. Риелторы говорят, что настолько поднять цены собственникам ТЦ и ТРЦ позволяет не только непосредственная близость потенциальных торговцев к самым престижным брендам, но и возмож?ность ограничиться арендой 10-20 кв. м площади, в то время как бутик занимает 50-100 «квадратов».

В целом же, по данным донецких агентств недвижимости, цена про?дажи торговых площадей Ежегодно повышалась примерно на 30-40%, арендные ставки — на 50%.

Риелторы сходятся во мнении, что максимально востребованными со стороны потенциальных арендаторов являются торговые помещения в цент?ральной части города площадью от 50 до 200 кв. м. Однако ввиду специфичности застройки Донецка (очень небольшой деловой центр) здесь практически нет свободного фонда. Круг повышенного спроса географически обычно очерчи?вается улицей Артема (от горсада до магазина «Детский мир»), набережной Кальмиуса и улицей Щорса. Кроме то?го, в связи с активной застройкой тор?говыми площадями проспекта Ильича растет спрос на торговые площади и по этой линии.

Требования для магазинов аренда?торы предъявляют стандартные: пер?вый этаж, отдельный вход, удобный подъезд, парковочное место и поток людей. При этом цену определяет не поток людей, а престижность района. Также большим спросом пользуются относительно недорогие торговые пло?щадки (до 100 кв. м) в небольших ТЦ в центральной части города.

Говоря о дальнейшем развитии рынка профессиональных торго?вых площадей в Донецке, риелторы едины во мнении, что отсутствие свободных участков под застройку торговых объектов в центре горо?да будет вынуждать девелоперов и застройщиков перебираться на окраины. По словам специалистов донецкого АН «Дина», по мере на?сыщения центральной части города торговые центры станут размещать ближе к месту массового прожива?ния населения — на периферии. Ана?логичного мнения придерживаются и специалисты «Украинской Торговой Гильдии», которые утверждают, что уже в следующем году большинство новых ТЦ инвесторы начнут возво?дить именно на окраинах Донецка. «К 2008 году число ТЦ, расположенных в центре, составит не более 50%, в прилегающих районах — 15%, а в спальных микрорайонах — 35%», — прогнозирует генеральный директор компании Вадим Непоседов.

Уровень цен и арендных ставок на торговые помещения Донецка за следующий год, согласно прогнозам специалистов, как и в этом году, вы?растет на 25-40%.

Офисы: дефицит аренды и малых площадей



На сегодняшний день в Донецке функционирует всего порядка 14-15 бизнес центров, которые условно можно отнести к профессиональным объектам. В основном специализированные ВЦ располагаются в цент?ральной части города, однако они со?ставляют не более чем шестую часть недвижимости, которая используется под административные цели. Львиная же доля офисных помещений в Донец?ке — это помещения бывших НИИ, административные здания промыш?ленных предприятий и т. п.

Местные риелторы среди выдаю?щихся для города объектов офисного плана выделяют прежде всего биз?нес-часть торгово-развлекательного центра «Донецк-Сити» (единственный БЦ класса А), бизнес-центр «Юби?лейный», построенный ассоциацией «Строительный Альянс Донбасса» для компаний-членов ассоциации, 6-этажный офисный центр Business Park и 7-этажный бизнес-центр, построенный компанией «Дирекция административных зданий». Все эти бизнес-центры расположены в самом центре города и, согласно информации риелторов, были проданы или сданы в долгосрочную аренду еще на этапе строительства, что весьма емко харак?теризует высокий спрос на профес?сиональные офисы, наблюдающиеся сегодня в Донецке. В отличие от рынка торговых центров, в бизнес-центрах простаивающих профессиональных площадей в городе сегодня нет.

По словам замдиректора агентства недвижимости «Наш дом» Василия Забельникова, отличительной осо?бенностью донецкого рынка офисных площадей является то, что собствен?ники таких помещений предпочи?тают их продавать, а не сдавать в аренду. С таким мнением согласны и специалисты компании «Герц», кото?рые отмечают, что в последние годы строительство новых бизнес объек?тов приводит к пополнению новыми площадями прежде всего рынка про?дажи, а не аренды.

Тем не менее площадей не хватает, и цены на них продолжают расти. По данным АН «Дина», только за пос?ледние полгода офисные объекты в центре города подорожали более чем на 70% — с $3,5 до $6 тыс. за кв. м. Су?щественно выросла цена и на объекты в прилегающих к центру города райо?нах (на 33% — с $3 до $4 тыс. за кв. м) и на окраине (на 36% — с $2,2 до $3 тыс. за кв. м). Общегородской же показа?тель за полгода вырос на 49% — с $2,9 до $4,33 тыс. за кв. м, а с начала года офисы в Донецке прибавили в среднем 73% (в январе — $2,5 тыс. за кв. м, а сейчас — $4,33 тыс. за кв. м).

Таким образом, стоимость офисных помещений в Донецке с начала года существенно приблизилась к стоимости торговых площадей, хотя еще вначале года такие помещения оценивались в два раза ниже, чем торговые.

По данным компании «Жилком», за последние месяцы существенно увеличилась и стоимость аренды офисных помещений. В среднем по городу она выросла на 5% (с $40 до $42 за кв. м), в центре — на 50% (с $30 до $45 за кв. м), в прицентральных районах — на 40% (с $25 до $35 за кв. м), в дальних микрорайонах — на 20% (с $25 до $30 за кв. м).

По данным Василия Забельникова, сегодня на донецком рынке есть и новое предложение в профессио?нальных офисных центрах, которые только готовятся к сдаче в эксплуа?тацию. Хотя этого предложения уже и не так много, как полгода назад. Так, в начале следующего года будет введен в эксплуатацию БЦ «Акула», где из 17-ти этажей (8,8 тыс. кв. м) непроданные офисы площадью 460 кв. м остались только на пятом эта?же. Стоимость квадратного метра в «Акуле» составляет в среднем $2,5 тыс. В эту цену входят стены, цемен?тная стяжка на полу и инженерные коммуникации, включающие систему кондиционирования и телефонную связь. Доведение офиса «под ключ» покупатель должен осуществлять самостоятельно, что сегодня по до?нецким ценам будет стоить компани?ям от $350 за кв. м.

В самом начале следующего года планируется ввод в эксплуатацию и офисного 22-этажного центра «Конгресс-холл» общей площадью 18 тыс. кв. м. Этот ОЦ, отнесенный к классу А, предлагает сегодня купить (аренда не предусмотрена) офисные помещения площадью от 200 до 654 кв. м по цене $3,1 тыс. за кв. м. Прав?да, в продаже сейчас остались лишь предложения офисных площадей на более дешевых верхних этажах ($2650 за 1 кв. м).

Сегодня еще имеется возможность купить этаж и в 11-этажном бизнес?-центре «Дирекции административ?ных зданий», который также будет сдан в первом квартале 2008 года. Стоимость квадратного метра в этом БЦ составляет сегодня $2,5 тыс. (в аренду офисы не сдаются).

По мнению специалистов ком?пании «Герц», несмотря на«то, что в последнее время в Донецке явно наметился интерес покупателей и арендаторов к профессиональным бизнес-центрам, в основном на рынке офисных помещений спрос уравновешен предложением. Явная нехватка наблюдается лишь в сегменте малых площадей в БЦ, сдающихся в арен?ду. По информации Сергея Тюрина, наиболее востребованные площади в городе — 50-100 кв. м, площади бо?лее 100 м спрашивают гораздо реже. «Многие арендаторы стремятся снять подешевле, поэтому для них не обя?зательно даже расположение офисов на первом этаже, они согласны и на второй и третий, пусть даже с общим входом и общим санузлом», — допол?няет коллегу Василий Забельников.

Таким образом, хоть дефицита офисов в Донецке специалисты не регистрируют, хороших помещений площадью 30-50 кв. м по приемлемой цене на рынке не очень много и их сразу разбирают. Клиенты на такие площади также зачастую соглаша?ются на аренду квартир.

Говоря же о ближайшем будущем рынка офисных помещений Донецка, специалисты утверждают, что в бли?жайшее время (2008-2009 гг.) в горо?де планируется построить и ввести в эксплуатацию около десятка бизнес-?центров, причем как в центральном районе города, так и в прилегающих. Среди перспективных новостроек в Донецке называют, например, 22 этажный офисный центр класса А площадью 19 тыс. кв. м, который на ул. Артема возводит местная компа?ния «Отель Централь». В июне этого года донецкая компания «Стройме-ханизация» также начала подготови?тельный этап строительства бизнес-?центра вблизи центра города по ул. Октябрьская, 40. Этот бизнес-центр будет иметь девять этажей и подзем?ный двухуровневый паркинг.
Относительно будущего поведения цен на офисные помещения эксперты отмечают, что уровень расценок на аренду непрофессиональной офисной недвижимости сейчас стабилизи?ровался, однако его снижение (если оно и возможно) стоит ожидать не раньше, чем через 1,5-2 года. А вот арендные ставки на популярные сре?ди солидных компаний качественные площади, скорее всего, будут расти и дальше, поскольку новые объек?ты выходят на рынок постепенно и устойчивый спрос на них прогнози?руется еще как минимум в течение трех лет.
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация