Последнее обновление: 20.09.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Киевские подземные торговые центры

05 ноября 2006г.

Сегодня рынок торговой недвижимости вошел в стадию инвестиционного насыщения, когда инвесторы покупают торговые объекты как готовый бизнес.
В силу отсутствия качественных объектов для вложения подобные инвестиционные сделки имеют единичный характер. Это в свою очередь подразумевает в будущем создание ТЦ с максимальной ориентацией на качество. В этом плане подземные торговые центры, заслужившие на нашем рынке славу «гадкого утенка», при грамотном девелопменте могут стать Клондайком сверхприбылей.

«Особенности подземной охоты»

Около трех лет назад, после глобальной реконструкции полуразрушенных зданий в центре Киева и строительства подземного пространства под Бессарабской площадью и Большой Васильковской улицей, в столице началась эпоха подземных торговых центров.

Строительство под землей было обусловлено временем и экономическими обстоятельствами, поскольку первые участки под проекты коммерческой недвижимости выделялись местными властями именно под землей (бывшие ТЦ сети «Квадрат», ныне «Навигатор»).

По мнению экспертов, сегодня объем подземных торговых площадей достиг 45 тыс. кв. м. Этого недостаточно как для рынка, так и для заявлений о насыщении подземного сегмента.

После открытия в 2004 году девяти торговых центров общей площадью 120 тыс. кв. м на рынке наступило некоторое затишье. В 2005 году было запланировано ввести в эксплуатацию семь ТЦ, однако было открыто только два — «Арена-Сити» и «Олимпийский».

Количество 25 функционирующих в столице торговых центров в 2006 году планируют пополнить всего два крупноформатных объекта из семи заявленных — Fashion Center на улице Луначарского и МФК на Харьковском шоссе.

По мнению Ольги Юдиной, маркетинг-менеджера компании Astera, если проанализировать заявленные к введению в эксплуатацию на 2006 год ТЦ, то объем торговых площадей должен будет составить около 450 тыс. кв. м. Однако сложившаяся ситуация показывает, что до конца текущего года объем рынка торговой недвижимости достигнет 380 тыс. кв. м торговых площадей.

Изменение прогнозов эксперты связывают с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Среди основных причин сложившейся ситуации — сложности с выделением земли, переоценка собственниками финансовых возможностей, внешнеэкономические обстоятельства.

Однако говорить о тотальной нехватке в столице торговых площадей нельзя. Речь может идти лишь о недостатке торговых центров высокого качества. В данном случае подземным ТЦ отводится особая роль в связи с уникальностью их создания и концептуальных решений. К сожалению, сегодня на рынке недвижимости торговые подземки имеют негативный имидж. По мнению экспертов, он обусловлен неоднозначным отношением к таким торговым объектам.

Как утверждает Валерий Кирилко, директор компании Castle Development, подземные торговые центры успешны и удачны в первую очередь благодаря своему месторасположению. Например, «Метроград», имеющий, по мнению многих, неудачную концепцию, тем не менее успешный проект. Оживленный пешеходный поток, выигрышное место, и как итог — очередь из арендаторов. Однако чтобы торговый центр стал интересен потенциальному инвестору, удачного месторасположения явно недостаточно. Приходящий в ТЦ потребитель хочет не только сделать покупки, но и приятно провести время. Поэтому девелопер, создавая подобные объекты, должен тщательно прорабатывать их концепцию и формат.

Подземные ТЦ — произведения искусства

Во всем мире подземные торговые центры занимают особое место на рынке недвижимости и в экономике мегаполиса в целом. Правительство япон?ского города Осака в далекие 1960-е вложило средства в компанию «Осака Тикагай Ко Лтд», которая приступила к созданию подземных центров в районах вокзала Намба, Умэда, в торговых районах Сэннити-маэ и Абэно и деловых кварталах Наканосима и Додзима. Среди построенных в начале 90-х подземных торговых площадей можно назвать сад Кёбаси Комз Гарден, Дайамор Осака и Криста Нагахори. Теперь по подземным площадям, заполненным ресторанами и точками розничной торговли, Осака занимает одно из первых мест в Восточной Азии. Концепция подземного города напоминает лабиринт. Подземные переходы, магазины в подвальных этажах универмагов и офисных зданий и новые торговые центры образуют сложную сеть подземных улиц. Если бы не было карт или информационных вывесок, покупатели, попавшие сюда впервые, легко могли бы затеряться в этом лабиринте. Проектировщики использовали немало приемов, усиливающих привлекательность подземного шопинга. Например, обеспечили в торговых центрах целый ряд мест общественного пользования, где можно отдохнуть, с фонтанами и каскадами ниспадающей воды, наподобие фонтана Треви в Риме.

В Хельсинки по соседству с центральным ж/д вокзалом расположены подземные торговые пассажи, где до 22.00 можно приобрести изделия из стекла, драгоценности, керамику, одежду и обувь, мебель и меха. В Лондоне в Докленде с 1986 года ведется реализация крупнейшего проекта Canary Wharf. Сейчас в Canary Wharf расположены 18 офисных, один торговый и один конференц-центр, а также пять паркингов. В настоящее время строительство офисов в районе временно приостановлено: на рынке наблюдается спад и девелоперы ожидают очередного всплеска, чтобы продолжить застройку. Интересной особенностью этого проекта являются большие подземные площади, представляющие собой целый город. Фактически из любого здания района Canary Wharf можно попасть в другое, не выходя на улицу. Под землей расположены торговые галереи и рестораны, там же — вход в метро. Такие примеры ярко демонстрируют возможность рационального использования подземного простран?ства и создают культуру девелопмента торговых центров как произведений искусства.

Украинский девелопмент положительно оценивает перспективы развития рынка торговой недвижимости при условии содействия местных властей. В 2005 году КГГА выступила с инициативой расширения подземного пространства. Согласно предварительным данным, в переходах будет сохраняться необходимая для прохода пассажиров шестиметровая ширина, а остальное пространство будет отведено под торговые галереи. Намечены и первоначальные претенденты на расширение. Ими должны стать все подземные переходы в направлении метро «Святошин». По предварительным планам столичных властей в Киеве должно быть построено около 40 подземных торговых площадок в разных районах города. Под Европейской площадью планируется построить торговый центр в 32 тыс. кв. м. В районе железнодорожного вокзала площадь подземных торговых пространств составит 4 тыс. кв. м, а на Севастопольской площади — 10-13 тыс. кв. м.

К сожалению, в рамках идей, предложенных проектными организациями Киева, невозможно организовать коммерчески успешные проекты. Успешность инвестиционных конкурсов для бюджета города и рынка недвижимости должны определять конкретные требования к виду недвижимости. И в рамках определенных требований девелоперы смогут разрабатывать соб?ственную идею и насыщать ее содержанием. Наиболее интересный проект из ныне существующих — это трехуровневый торгово-развлекательный центр «Университи», который будет занимать площадь в 32 тыс. кв. м от улицы Льва Толстого до бульвара Шевченко. Главное преимущество — новый формат, в том числе ориентация на развлекательную составляющую, которая предположительно займет около 40% площади ТРЦ.

Киевские подземные торговые центры

Рост средних базовых ставок в первом полугодии 2006 года в торговых центрах составил 10%. В подземных торговых объектах моду на величину арендных ставок задает «Метроград» — в переделах $80 за 1 кв. м. В «Глобусе» расценки сохраняются на таком же уровне. Основным фактором, влияющим на величину арендной ставки, является проходимость. Спрос на торговые площади в местах, где концентрируются пешеходные и пассажирские потоки, превышает предложение, однако вакансий почти не осталось.

Тем не менее инвестор не спешит вкладывать средства «под землю», девелоперу не создают необходимых условий для ведения подземного бизнеса. По мнению экспертов, подземные торговые центры относятся к экзотике торговой недвижимости и заслуживают развития тогда, когда произошло насыщение рынка наземными ТЦ. В силу дороговизны строительства подземных торговых объектов можно говорить даже о непопулярности этого вида торговой недвижимости.

По данным Colliers Internatonal, строительство одного подземного уровня обходится в среднем на 10-12% дороже одного наземного, углубление на два этажа ведет к удорожанию себе?стоимости строительных работ в среднем на 25%, на три этажа — на 40-45%. Подземная автостоянка также обходится значительно дороже наземной. Кроме того, подземные торговые центры малозаметны, поэтому они возводятся только там, где поток людей составляет от 100 тысяч человек в день — в районах крупных дорожных развязок, местах пересечения линий метрополитена, у вокзалов. Реализовать подобные проекты могут только крупные компании. В то же время специалисты отмечают, что развитие подземного строитель?ства сдерживается повышенным риском при сооружении подобных объектов. Условия, в которых строителям приходится работать под землей, кардинально отличаются от условий «обычного», наземного строительства.

Если сооружение возводится на земле — перед строителями лежит детальная карта местности, где все вымерено и заранее просчитано; можно представить и общий план строительства, и особенности работы на отдельном участке. При подземных работах такой карты нет. Сама необходимость предварительных геолого-изыскательских работ стала очевидной сравнительно недавно. Сложность в том, что подземный рельеф меняется гораздо динамичнее, чем наземный.

В силу данных обстоятельств и отсут?ствия необходимого опыта в underground-девелопменте инвесторов и девелоперов вполне понятны опасения последних. По мнению Олега Сироткина, управляющего директора инвестиционной компании «Хорус Инвест», страхи и риски на со?временном рынке настолько реальны, что застройщикам и инвесторам проще воспользоваться услугами консультантов. Ведь по статистике в процессе создания объекта 70-80% заказчиков обязательно обращаются к ним за помощью. В таких условиях операторы новых underground торговых центров вынуждены более профессионально подходить к:
  • разработке концепции;
  • выбору форматов;
  • определению подрядчиков по проектированию и строительству ТЦ, его обслуживанию после ввода в эксплуатацию;
  • разработке маркетинговых стратегий;
  • подбору арендаторов.


При соблюдении всех этих требований в должном объеме можно рассчитывать на успешность «белых ворон» подземелья.

Источник: http://www.cre-ua.com
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация