Последнее обновление: 24.09.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Инструменты Project management для успеха торгового центра

05 ноября 2006г.

В прошлом году для объектов на рынке торговой недвижимости наступила эволюция мультиформатности. Большинство девелоперов стремились укрупнить создаваемые торговые центры включением в них офисных, гостиничных и развлекательных площадей. Эксперты единогласны, что в ближайшие 2-3 года будут создаваться объекты с преобладанием в них торгово-развлекательного компонента. Эти тенденции дают понять, что торговая недвижимость находится на пороге конкурентной борьбы. В связи с этим девелоперские компании задумались над конкурентными преимуществами и тем, на каком этапе создания объекта их внедрять.

Ситуация на рынке



По оценкам экспертов, ежегодная потребность сегмента торговой недвижимости оценивается в 150 тыс. кв. м, а общий потенциал рынка — 800 тыс. кв. м. Сегодня в Киеве функционируют порядка 30 торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 536 тыс. кв. м. По словам Игоря Цаленчука, генерального директора компании VOK Development, текущий год отметится крайне скудным пополнением рынка — вместо декларируемых ранее 12 торговых объектов общей площадью 200 тыс. кв. м в 2006 г. в Киеве будет введено до 10 небольших ТЦ с площадью торговых помещений чуть более 60 тыс. кв. м.

В 2005 году вместо семи запланированных торговых объектов рынок пополнился всего одним ТЦ «Арена» на Крещатике площадью 8 тыс. кв. м, незначительно расширившимися ТЦ «Аладдин» — на 4 тыс. кв. м и ТЦ «Караван» — на 10 тыс. кв. м. Срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию имеет вполне логичное объяснение: в связи с политической нестабильностью инвесторы притормозили реализацию заявленных проектов. «Это весомо сказывается на капитализации и ликвидности самого объекта, — считает Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solution. — Сегодня в Украине сроки окупаемости торговой недвижимости составляют порядка трех-семи лет. Эффективные инвестиции 2002-2006 гг. окупятся за три с половиной-четыре года при стоимости строительства 1 кв. м $600-800 и за четыре с половиной-пять лет при стоимости $800-1000».

Однако сегодня стоимость строительства объектов увеличивается, поскольку арендаторы и посетители предъявляют все более высокие требования к обустройству торговых площадей. Это влечет за собой увеличение сроков окупаемости с трех-пяти до пяти-семи лет.

Не безосновательно девелоперские компании задумались о качестве создаваемых объектов и формировании стандарта торговой недвижимости при проектировании торговых центров. По мнению Дмитрия Омельченко, координатора проектов ЗАО ТД «Интерсервис», необходимо на основе международного опыта создания торговых объектов выработать отечественные стандарты с последующим принятием их на уровне государственных строительных норм.

Конкуренция девелоперских идей



На сегодняшний день спрос на рынке торговой недвижимости превышает предложение на 60%. По мнению экспертов, стадия насыщения данного сектора произойдет еще не скоро. В связи с этим рынок способен поглотить дополнительные торговые помещения без существенного изменения арендных ставок. Вся суть в качестве создаваемых объектов. «На данный момент строительство торговых центров поступательно переходит от экстенсивного развития — передела рынка, захвата площадок и самоидентификации, к интенсивному — качественному развитию», — говорит Игорь Цаленчук. На рынке появляется открытая конкуренция девелоперских идей, подходов и финансового управления. Лидерство в конкурентной борьбе обеспечит хорошо продуманная концепция и грамотная стратегия управления объектом.

Наметившиеся тенденции заставляют девелоперов задуматься над неоднозначностью в понимании торгового центра как объекта рынка недвижимости.

Своеобразно определила, что такое торговый центр, Изабелла Савельева, генеральный директор ТЦ «Глобус»: «Это конгломерат из самостоятельных предприятий розничной торговли и сферы услуг. В нем учитываются интересы основных целевых участников проекта:
  • инвестора;
  • арендатора;
  • посетителя.

Из этого вытекает философия ТЦ как суммы интересов всех этих участников. Это можно сравнить с принципом равностороннего треугольника: интересы ни одной из сторон не должны доминировать над другими«.

К сожалению, украинские архитекторы пока не имеют достаточного опыта работы с торговыми центрами как объектами бизнеса. Они прекрасно знают все СНИПы и ГОСТы, принятые в строительстве. Они создают красивые здания с современным интерьером и декором, различными архитектурными элементами типа атриумов, фонтанов и прочего. Однако архитекторы пока не привыкли руководствоваться самой главной целью девелопера — созданием эффективного торгового объекта.

Иностранные архитекторы, как правило, обладают огромным опытом работы с объектами коммерческой недвижимости. Работая с ними, девелопер испытывает удовлетворение от их знания технологии создания торгового центра как эффективного бизнеса. Подобное понимание сути торгового центра влечет за собой профессиональный подход к созданию архитектурной концепции и проектированию торгового центра.

Проект и среда его существования



Проект торгового центра — это комплекс?ное, не повторяющееся, одномоментное мероприятие, ограниченное по времени, бюджету, ресурсам, а также четкими указаниями по выполнению, разработанными под потребности заказчика. Живущие по определенным жизненным циклам Project management компании считают полезным использовать жизненный цикл проекта в качестве основополагающего элемента в управлении проектом. Жизненный цикл проекта последовательно проходит через четыре стадии:
  • Определение — проект конкретизируется, устанавливаются его цели, формируются команды, распределяются обязанности.
  • Планирование — разрабатываются планы для определения, к чему может привести проект, когда его необходимо завершить, какой уровень качества работ необходимо поддерживать.
  • Выполнение — создается материальный продукт, контролируются сроки выполнения работ, вносятся необходимые изменения.
  • Предоставление (сдача) — презентация продукта заказчику, переразмещение ресурсов объекта.

В начале своего воплощения проект подобен сырому семени, которому для роста необходима плодородная почва. В Project management таковым является сетевой график проекта. Это своего рода операционная среда проекта, где указаны все его внутренние связи и составлена цепь последовательных иерархических действий реализации проекта, сводя к нулю влияние случая на него.

Случай может явиться неприятной аномалией, которая неожиданно перечеркнет все ваши надежды на успех и сорвет сроки сдачи объекта. Неприятностей можно избежать, если принять во внимание три основополагающих инструмента Project management, использование и микшевание которых оказывает волшебное влияние на последующий успех будущего торгового центра. Это так называемые Fast-Tracking Techniques.

От Fast-Tracking Techniques к форматам ТЦ



Сегодня многие девелоперские и Project management компании самостоятельно или совместно, но находятся в процессе поиска основных стандартов создания ТЦ. Это подразумевает не только их определение, но и выработку методологии работы с ними. В мировой практике девелопмента и Project management существуют так называемые Fast-Tracking Techniques технологии создания торговых центров с акцентом на качестве.

  • СPM (Critical Path Method) — метод Критического пути. Определяет цепочку работ, для которой характерна наибольшая длительность выполнения. Основополагающее понятие в этом методе — Критический путь. Именно длина Критического пути определяет минимальное время осуществления проекта. А для работ, лежащих вне Критического пути, всегда есть некий резерв — возможность увеличить их длительность или начать с опозданием, что никак не скажется на общей продолжительности проекта.
  • PERT (Program Evaluation and Review Technique — метод почти полностью совпадающий с Critical Path Method. В отличие от метода CPM, который оперирует только одной длительностью работы, PERT учитывает четыре длительности: оптимистическую, пессимистическую, наиболее вероятную и средневзвешенную. В сетевом графике проекта СPM и PERT изображаются в виде символических стрелок (действия, задачи проекта), а также узлов или дуг (временные рамки проекта). Если менеджер проекта располагает подобными данными, он может принимать решение о принятии или снижении риска, связанного с продолжительностью конкретного проекта. Например, если управляющий проектом хочет увеличить возможность завершить работу над проектом за 27 единиц времени, то возможны как минимум два варианта.

Первый — управленец может по?тратить средства на изменения условий, которые сократят длительность одной или более операций на Критическом пути.

Второй, более дальновидный — управляющий выделит средства из бюджета проекта на случай непредвиденных обстоятельств и посмотрит, как будут развиваться события по мере выполнения проекта.

GANTT — диаграммный метод



«Принципы, на которых зиждется диаграммный метод, просты для понимания, — говорил Генри Гантт, создатель данного метода. — Первое: любая работа может быть оценена по времени, необходимому для ее выполнения. Второе: пространство, которым представляется на схеме время, должно соответствовать тому объему работ, который должен быть произведен в это время. Использование этих двух принципов позволяет понять всю систему; при этом становится возможным графическое представление любого рода работ, общим мерилом которых является время».

Пользователям программ управления проектами прекрасно знаком формат диаграммы Гантта, графически представляющей календарный план проекта в виде набора параллельных и последовательных задач, выполняемых с привлечением различных ресурсов — исполнителей, материалов, инструментов.

На диаграмме Гантта задачи, составляющие план проекта, изображаются на шкале времени в виде отрезков, начало и конец которых соответствуют планируемым датам начала и окончания выполнения задач. Каждая задача располагается в отдельной строке. Задачи, связанные условием последовательного выполнения, соединяют стрелками (это нововведение появилось только недавно, в 1990-е годы).

Сегодня в Украине это наиболее популярный метод управления проектом.

Перечислим основные преимущества использования диаграмм Gantt:
  • При большой плотности содержащейся информации диаграммы просты в понимании.
  • Легко обновляются при наличии соответствующего программного обеспечения (Microsoft project, Smart Draw Suite Edition).
  • Обеспечивают ясную картину текущего состояния проекта.

Диаграмма Гантта может отображать планируемое или фактическое состояние дел в проекте. Существующие методологии управления проектами обычно рекомендуют держать диаграмму в актуальном состоянии. Это поддерживает реалистичную картину проекта, но не позволяет сопоставить исходный план (видение менеджера, обещания клиенту) и факты (затянутое согласование, болезни и неэффективная работа сотрудников).

Проблема выбора



Выбор того или иного Fast-Tracking Techniques зависит от специфики проекта. Специалисты сходятся во мнении, что есть две группы проектов:
  • Инвестиционные (строительство). Здесь сетевые модели работают на 100%.
  • Стратегические (слияние/поглощение). Здесь работа данных техник оценивается в 20-40%.

Эффективность данных методик закономерно влияет на успех будущего торгового центра. Имея правильно выбранную концепцию и верно определившись с форматом, девелоперская компания без проблем сдает объект в эксплуатацию. Основную причину, с точки зрения проектного менеджмента, которая срывает запланированные сроки ввода в эксплуатацию торговых объектов, Изабелла Савельева видит в неспособности проектных организаций четко и правильно организовать взаимодействие большого количества различных сил и оперативного учета соображений всех специалистов, участвующих в проекте.

Отсюда и начинаются все проблемы с форматом и последующие недочеты в подсчетах cash flow от сдачи в аренду торговых площадей.

Сегодня на рынке присутствуют высокопрофессиональные компании, которые способны не только провести поверхностный анализ будущего проекта, но и подготовить грамотные маркетинговые исследования, качественные архитектурные проекты, привлечь генерального подрядчика, обучить управляющие компании, сдать площади в аренду, осуществлять юридическую поддержку и т. д.

«Однако из-за несовершенства в организации доступа к этим услугам заказчику проблематично выбрать необходимого ему исполнителя этих услуг, — констатирует Игорь Цаленчук. — Во-первых, услуги по Project management раздроблены среди архитектурных и проектных компаний. Во-вторых, у потенциального заказчика нет информации об опыте проектной организации и даже возможности просмотреть портфель выполненных проектов». По мнению экспертов, данная ситуация будет сохраняться до тех пор, пока в профессиональной среде операторов рынка недвижимости не будет достаточно полной и открытой информации обо всех его игроках.

Источник: http://www.cre-ua.com
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация