Последнее обновление: 20.09.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Днепр торгует

27 ноября 2006г.

Реконструкция центра Днепропетровска, так называемой предмостовой его части, предусмотренная генпланом, открыла небывалые возможности для строительства. В 2005 г. запущено четыре новых ТЦ, до конца 2006 г. планируется ввести в эксплуатацию еще три.

А год спустя, возможно, город «выдаст» еще два объекта, один из которых — «Караван» — ТРЦ самого крупного украинского формата. Среди городов-миллионников (помимо столицы) именно Днепропетровск можно назвать самым успешным в плане развития торговой недвижимости.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ



По оценке экспертов международной консалтинговой компании Colliers International в Украине, на сегодняшний день в городе функционируют четыре профессиональных торговых центра — «Гранд Плаза», «Дафи», «Европа» и «МОСТ», готовится к открытию пятый — ТРЦ «Вавилон». «Следует отметить, что торгово-развлекательный центр „МОСТ“, открывшийся в сентябре этого года, способен существенно повлиять на местный рынок за счет своего объема — около 30 тыс. кв. м общей сдаваемой площади. Этот проект может определить верхнюю границу возможного уровня товарооборота с 1 кв. м, который рынок Днепропетровска способен обеспечить для торговых операторов именно в этом проекте», — считает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International в Украине.

Компания «XXI век» выделяет семь торговых центров, предлагающих качественные площади (таблица 1), причем, рынок коммерческой недвижимости находится на стадии роста. В городе, как оказалось, пока слабо представлен сегмент развлечений.

«2003-2005 гг. ознаменовались для Днепропетровска появлением множества проектов под объекты торговли. Их количество позволяет говорить о настоящем буме на рынке коммерческой недвижимости города, — рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», — темпы роста в последующие два года ожидаются порядка 100%. Только за последние два года появилось как минимум 10 новых торговых центров. Если в 2004 г. прирост площадей в ТЦ составлял 52%, в 2005 г. — 124%, то возможный 100%-й прирост в 2006-м будет достигнут в основном за счет ввода в эксплуатацию ТРЦ «МОСТ — Сити центр», ТРЦ «Материк» и ТРЦ «Вавилон». В настоящий момент в городе действует более 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ, хотя таковыми можно считать лишь 16 из них (общая торговая площадь около 120 тыс. кв. м). Эксперты компании отмечают, что только в 2005 г. появилось семь новых значительных торговых объектов. Помимо перечисленных в таблице 1, это еще ТЦ «Атриум», ТЦ «Привокзальный», ТЦ «Большая ложка».

«В условиях недостатка успешных торговых центров в Днепропетровске высокого уровня достиг сегмент уличной торговли. Здесь присутствует большинство активных сетевых ритейлеров Украины. Многие находятся в поисках вакантных площадей для расширения своего присутствия в городе», — рассказывает Галина Малиборская, Colliers International. Ритейл сосредоточен в части пр. Карла Маркса — между ул. Серова и ул. Клары Цеткин — и на меньших близлежащих улицах, таких как Коцюбинского, Харьковская, Миронова и Глинки. Здесь же расположены такие знаковые объекты социальной инфраструктуры, как советский универмаг «Детский мир», отели Центральный и «Гранд Плаза», ТЦ «Гранд Плаза», ЦУМ, ТЦ «Европа», а также объект смешанного использования «МОСТ». За последние несколько лет независимые магазины на центральных улицах постепенно уступают место сетевым розничным операторам, которые стремятся разместиться здесь не только для достижения высших торговых показателей, но и для повышения своего имиджа. На центральных улицах Днепропетровска присутствуют магазины одежды, обуви, товаров для детей ведущих украинских и зарубежных сетей, работающих, главным образом, по франчайзингу.

СПРОС



Интерес к помещениям в Днепропетровске в первую очередь продемонстрировали столичные ритейлеры. Это произошло еще в 2002-2003 гг. с открытием ТЦ «Гранд Плаза». С того времени интерес к помещениям в Днепропетровске не снижался. К тому же длительный период отсутствия новых объектов торговли в Киеве вынуждает операторов двигаться в регионы, в города с населением от 500 тыс. чел. В то же время, по мнению экспертов Colliers International, повышение деловой активности столицы в ближайшие 2-3 года может несколько сдержать рост региональной активности ведущих украинских ритейлеров.

Одна из причин повышения спроса на помещения в центре города — отсутствие альтернатив внутри существующих торговых центров, заполненность которых нередко достигает 100%. Отсутствие качественного предложения также сдерживает выход на местный рынок уже обосновавшихся в Киеве розничных торговцев. Хотя эта особенность характерна и для других региональных центров Украины. «Мы понимаем, что открытие выгодно расположенных торговых центров с профессиональной концепцией и управлением переориентирует часть арендаторов с улиц в новые проекты и сгенерирует дополнительный спрос со стороны новых для города арендаторов», — подчеркивает г-жа Малиборская.

В настоящее время рассматривают участки в городе операторы магазинов хозяйственных товаров и товаров для дома (DIY). Осенью 2006 г. на Запорожском шоссе откроется «Новая Линия» торговой площадью 7 тыс. кв. м. Это будет первый магазин хозяйственных товаров и товаров для дома подобного размера, открытый в регионах Украины. К концу 2007-го здесь могут открыться также магазины немецких DIY-сетей (OBI, Praktiker) и крупнейшего отечественного оператора «Эпицентр».

ЗЕМЛЯ — ДЕВЕЛОПЕРАМ!



Европейские инвесторы считают Украину очень привлекательной в плане девелопмента. По мнению представителя Европейской бизнес-ассоциации Хорхе Интриаго, единственная причина, сдерживающая инвесторов — недостаточность земельных площадей и бесконечная волокита с получением всех необходимых разрешений на строительство (см. также опыт OBI в этом вопросе, стр. 36).

На развитие коммерческой, в том числе и торговой, недвижимости, влияет несколько факторов. Прежде всего, политико-экономическая ситуация в стране, в регионе, в отдельном городе. «Когда все понимают, куда движется страна, когда нет потрясений и всем понятен ее курс — это глобальная политико-экономическая стабильность. Но наряду с этим существует еще и отдельно взятый город, регион во главе с мэром или губернатором — такими себе царьками в собственном государстве. Ведь конкретные проблемы в городе решают не на государственном уровне. О получении участка договариваются в городской администрации. И для меня этот фактор — политический, но на уровне отдельно стоящего города», — считает Галина Малиборская. С другой стороны, всегда существует общественность, которая может активно отстаивать свои интересы, идущие, как правило, вразрез с развитием городской торговой недвижимости.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ



Самые высокие арендные ставки на торговые площади, как и следовало ожидать, зафиксированы в новостройках, расположенных в центральной части города (до $150 за кв. м), самые дешевые — в отдаленных районах, там за квадратный метр просят всего $8 (таблица 2). «Несмотря на постоянно растущие объемы предложения, арендные ставки в ТЦ увеличиваются. В 2006 г., например, они выросли на 38% в сравнении с предыдущим годом, — сообщает Виталий Бойко. — Однако высокие ставки существуют в основном в торговых центрах или торговых коридорах города. Средняя ставка аренды на торговые площади в ТЦ Днепропетровска составляет $62″.
Максим Белоус (компания «XXI век») уточняет, что средняя ставка в действующих днепропетровских торговых комплексах колеблется в пределах $40-90 кв. м/мес. и при этом непрестанно повышается — сказывается растущий спрос на качественные торговые площади. По мнению специалистов компании Real Estate Solutions, спрос на торговые объекты в Днепропетровске сейчас превышает предложение примерно вдвое и именно поэтому арендные ставки в новых ТЦ стабильно высоки. «Единого мнения о том, как сложится ценовая политика на рынке аренды коммерческой недвижимости, нет, — констатирует Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions. — Развитие ситуации будет зависеть от того, какой вектор выберет правительство. В случае благоприятного экономического и политического климата на снижение арендных ставок по всей стране рассчитывать не стоит».
ПЕРСПЕКТИВЫ

Из перспективного предложения можно назвать вторую фазу ТЦ «Гранд-Плаза», торговой площадью около 10 тыс. кв. м (концепция проекта уже разработана и сейчас оптимизируется). Следует обратить внимание еще на одного игрока, вышедшего на днепропетровский рынок. «Лекс-Холдинг» приобрела крупный участок на выезде из города на Донецком шоссе под строительство ТРЦ «Караван».

Компания «XXI век» заявила о своем выходе в регионы с новыми проектами торгово-развлекательных центров «Квадрат», которые будут реализованы в новом формате. Площадь каждого «гипермаркета-галереи» будет от 35 тыс. кв. м, а Днепропетровск — в первой линии приоритетов (таблица 3). В более отдаленной перспективе в регион, вероятно, придет шведский девелопер IКЕА с образовавшейся в России концепцией суперрегионального ТРЦ «МЕГА».

«На данный момент назвать определенные сроки реализации всех этих проектов не представляется возможным: они могут составить от двух лет, а могут и затянуться на годы», — полагает Галина Малиборская.

По прогнозам «Украинской Торговой Гильдии», к 2008 г. Днепропетровск перейдет в фазу насыщения, для которой характерны снижение темпов оборотов арендаторов, как следствие. Стабилизация роста, падение ставок аренды и увеличение количества свободных помещений.

Говорят эксперты



ВИТАЛИЙ БОЙКО, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия»:
— Процессы насыщения рынка торговой недвижимости являются закономерными. Рано или поздно к нему подойдут все украинские города. В Днепропетровске этот процесс был ускорен появлением большого количества свободных участков в центре города в ходе реконструкции предмостовой части. Так, в течение 2006-2007 гг. ожидается выброс на рынок значительного количества торговых помещений и по количеству торговых площадей в ТЦ на 1000 жителей Днепропетровск приблизится к состоянию богатых европейских городов и почти в два раза превысит норму (диаграмма).

ГАЛИНА МАЛИБОРСКАЯ, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International в Украине:
— Исходя из доступной информации о проектах ТЦ в Днепропетровске мы можем спрогнозировать динамику развития локального рынка профессиональных торговых центров. По нашим оценкам, к концу 2009 г. общая торговая площадь ТЦ в Днепропетровске достигнет нынешнего показателя по Киеву — около 265 тыс. кв. м. Продолжится тенденция увеличения среднего размера одного ТЦ: торговая площадь среднего проекта города вырастет с 9 тыс. кв. м в конце 2004 г. до 29 тыс. кв. м к концу 2009-го.

МАКСИМ БЕЛОУС, директор департамента стратегического развития и маркетинга, девелоперская компания «XXI век»:

— До недавнего времени большинство работающих в Днепропетровске торговых центров представляли собой реконструированные универмаги и единичные проекты новых торговых комплексов, в которых была сконцентрирована лишь торговля. Единственный торговый центр, где была развлекательная составляющая, — ТРЦ «Дафи», открывшийся в 2005 г. Прогнозируется количественный и качественный рост сегмента торговой недвижимости Днепропетровска. На смену существующим ТЦ приходят масштабные торговые центры с профессиональной концепцией — они существенно ужесточат конкуренцию на рынке Днепропетровска. В числе таких проектов «МОСТ — Сити центр» (1-я очередь открыта, ожидается открытие 2-й очереди) и киевский «Караван». Прослеживается тенденция размещения новых торговых центров в спальных массивах города.
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация