Последнее обновление: 21.11.2017 г.
 
Украина, г. Днепропетровск
ул. Краснопольская, д. 9
(056) 749-11-40, 749-11-43


карта сайта

на главную страницу
Точка.UA ... Полезная информация

Полезная информация

Союз офиса и инфраструктуры

17 января 2007г.

Появление на рынке коммерческой недвижимости новых форматов воспринимается экспертами как положительная тенденция его развития. Однако очень часто таких первенцев встречают настороженно. Наверное, бизнес-паркам уготована именно такая судьба в силу украинского отличия данного формата от западного аналога.

Поводом к зарождению в Украине коммерческой недвижимости формата бизнес-парк послужила тенденция, при которой развивающиеся компании начинают арендовать офисные помещения площадью 800-1 000 кв. м. По мнению Виталия Бойко, заместителя генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», найти такой офис на свободном рынке при существующем дефиците и вакантности площадей от 0% до 5% почти нереально. Следовательно, рынок требует создания такого формата офисной недвижимости, объекты которого характеризовались бы наличием огромного количества качественных офисных площадей и транспортной доступностью.
Отечественный формат бизнес-парка довольно точно вписывается в это определение, однако качественно отличается от своего западного аналога.

Появлением бизнес-парков мы обязаны США, где в 1960-70-х годах прошлого столетия вследствие развития концепции децентрализации города часть бизнес-элиты обосновалась в пригороде. Со временем здесь появились офисные объекты, качественно отличающиеся от городских бизнес-центров, но не уступающие им по функциональным параметрам. Постепенно на рынке сформировался спрос на такие объекты, и позднее на Западе бизнес-парки выделились в отдельный формат коммерческой недвижимости.

Сегодня бизнес-парк в западном понимании — это прежде всего комплекс зданий, объединенных общей концепцией (идеей) и расположенных на одной территории в пригороде, с хорошей транспортной доступностью. «Как правило, такие объекты предполагают наличие мощной социальной инфраструктуры, как то рестораны, кафе, магазины, бутики, косметические и спа-салоны, конференц-залы, парковка, боулинг и бильярдные, фитнес-центры, позволяющей работникам офисов не чувствовать себя ущемленными и проводить там по 12 часов в сутки», — говорит Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solution.

Благодаря месторасположению бизнес-парка и его площади цена аренды и продажи офисных площадей в таких объектах низкая по сравнению с бизнес-центрами.

Назовем основные плюсы и минусы данного формата.


Преимущества бизнес-парков:
  • транспортная доступность (для топ-менеджмента), расположение бизнес-парков вблизи крупных транспортных магистралей;
  • дешевизна земли (это позволяет организовать достаточное количество парковочных мест экономным для девелопера способом — открытой автостоянкой);
  • расположение объекта рядом с зеленой зоной и богатое благоустройство.

Недостатки бизнес-парков:
  • сложная транспортная доступность (для служащих) — этот недостаток решается девелоперами путем организации собственных автобусных маршрутов;
  • отсутствие инфраструктуры — в бизнес-парке девелоперу необходимо уделить этому особое внимание, что несет дополнительные затраты.


Бизнес-парки по-украински



Реалии отечественного рынка диктуют девелоперам свою стратегию развития коммерческой недвижимости формата бизнес-парк, и она расходится с западной концепцией.

Хотя, по мнению Алины Усачевой, начальника отдела по работе с инвесторами компании «Макрокап Девелопмент Украина» (Харьков), понимание данного термина в Украине и на Западе идентичное. Украинские девелоперы интерпретируют его неправильно. В силу отсут?ствия классификатора бизнес-парков в Украине таковыми считаются комплексы, состоящие из нескольких расположенных на небольшой территории высотных офисный зданий.

«Согласно западной концепции, бизнес-парки должны размещаться на окраине или в пригороде, — говорит Андрей Вирченко, руководитель отдела маркетинга компании „Жильонер“. — Это позволяет снизить стоимости аренды при одновременном повышении качества проектов. Например, включая большую площадь паркинга на 100 кв. м арендуемых площадей: три-пять машино-мест по сравнению с 1 м/м на 100 кв. м для класса А; меньшую плотность „населения“; больше места под открытые площадки для отдыха. Эти факторы не только несут дополнительные экономические выгоды для девелопера, но и привлекательны для арендаторов».

В украинском исполнении бизнес-парки — это объекты, расположенные в городской черте, иногда в центре. Все заявленные проекты бизнес-парков находятся в черте города. Это вызвано рядом причин. По мнению Сергея Карамнова, Киев с трудом можно назвать городом, где свершилась транспортная революция. В столице сохраняется довольно большой процент офисных служащих, которые либо не владеют собственным автомобилем, либо из-за постоянных пробок предпочитают передвигаться по городу на метро. Кроме того, на окраинах столицы очень слабо развита инфраструктура. Арендатор, решивший перебраться на периферию, рискует остаться без дополнительного сервиса. Данные обстоятельства вынуждают девелоперов пренебречь одной из основных характеристик бизнес-парков — местоположением за пределами урбанизированного центра.

«К сожалению, сегодня ментальность отечественного арендатора тяготеет к столичному CBD (Central Business District — центральный деловой район), — констати?рует Виталий Бойко. — Во многом это обусловлено отсутствием культуры по?треб?ления площадей на окраине столицы. Однако сегодня эта культура начинает формироваться».

Объекты, заявленные к реализации на 2008-2015 гг., в основном располагаются на левом берегу. Это закономерная тенденция развития центра города в сторону периферии. «Сегодня городской центр формируется как система, проецирующаяся на все районы города, — рассказывает Николай Демин, архитектор ряда проектов бизнес-парков, реализующихся в Киеве, — что позволяет выделить в столице левобережный центр, центры на Троещине, Петровке, Осокорках, Оболони, возле аэропорта „Жуляны“ и т. д. Сегодня упомянутые центры расположены не только вблизи крупных жилых районов, но и транспортных магистралей. Эти факторы оказывают влияние не только на схему функционального зонирования города, но и на развитие экономически перспективных направлений столицы».

Эти обстоятельства четко объясняют тенденцию расположения бизнес-парков вне исторического центра. Размещение таких объектов должно быть увязано с их планировочной структурой, как поясняет господин Демин, сетью внешних и городских транспортных магистралей, что не только удобно для арендаторов, но и дает дополнительную экономию девелоперу.

Процесс строительства — еще один дополнительный плюс для девелопера. Однако, в зависимости от месторасположения, архитектура объектов может быть различной — от хай-тека до угловатых, прямоугольных форм. Данная составляющая для нашего рынка не является важным конкурентным преимуще?ством, считает Андрей Вирченко. Фактор потери полезной площади снижается до минимума при банальной прямоугольной планировке этажа с центральной зоной.

«Бизнес-парки — это комплексы среднеэтажных (в среднем до шести-восьми этажей) зданий, строительство которых ведется поэтапно, что является очень удобным для будущих пользователей объектов», — объясняет господин Вирченко. Сегодня с помощью финансового моделирования, при известных показателях нормы доходности и других финансовых параметров, можно вычислить оптимальный размер бизнес-парка для каждого конкретного региона или города. Размер бизнес-парка рассчитывается на основе арендной ставки, уровня вакантности, затрат на землю, инженерной и ландшафтной подготовки, себестоимости строительства.

В силу того что ввод в эксплуатацию осуществляется в порядке очереди, банки охотно идут на финансирование подобных объектов, а девелопер очень гибко может расходовать бюджет строительства. Например, девелопер не может сдать в эксплуатацию бизнес-центр, пока не закончены все строительные работы, в то время как при возведении бизнес-парка он может ввести в эксплуатацию готовую секцию, продолжая параллельно строительство остальных объектов. К тому же затраты на инженерное обеспечение среднеэтажных зданий в пересчете на квадратный метр постройки существенно ниже, чем в высотных.

Казалось бы, месторасположение, поэтапное финансирование и недорогое строительство должны обусловить и низкую арендную ставку в бизнес-парках. Однако из-за острого дефицита свободных площадей в бизнес-центрах значительно вырос спрос на помещения нежилого фонда, особенно в центральных районах, а также на отдельно стоящие здания и помещения на окраинах столицы вблизи удобных транспортных развязок. «В связи с этим, — отмечает Виталий Бойко, — арендная политика в бизнес-парках будет созвучна ценам на аренду в бизнес-центрах класса А и В».

Выгоды девелопмента бизнес-парков



Интерес девелоперов к бизнес-паркам обусловлен доходностью, сопоставимой с доходностью офисного сегмента. Себестоимость строительства бизнес-парков существенно ниже, чем аналогичный показатель для строительства бизнес-центров того же класса. Это связано с поэтапным финансированием (в рамках застройки очередей), спецификой строительства, предполагающей простую архитектурную конструкцию, а также со снижением затрат на организацию наземной парковки по сравнению со строительством подземного гаража.

Однако, по мнению Виталия Бойко, сегодня сложно дать однозначную оценку себестоимости строительства, поскольку рынок находится в стадии развития, а такие объекты строятся на протяжении двух лет. «По нашим расчетам, — утверждает эксперт, — с перспективой на год-полтора это $600-650 за 1 кв. м, в то время как у многоэтажного офисного здания — $800-900 за 1 кв. м. Хотя рентабельность бизнес-парка выше, чем у бизнес-центра, в силу крупных площадей и существующего дефицита на офисные площади как залога будущей аренды их по высокой цене».
В данном случае девелопмент бизнес-парков должен отличаться качеством и тщательностью. Это, в свою очередь, окупится как арендаторами, так и следующими экономическими выгодами:
  • спрос со стороны арендаторов;
  • возможность освоения больших участков;
  • достаточно простые офисные конструкции;
  • единая на весь комплекс инфраструктура;
  • возможность пофазового ввода зданий в эксплуатацию.


Проекты и прогнозы



Пионером новой идеологии строительства деловых центров в стране стал Харьков, где на основе бизнес-центра Telesens был создан бизнес-парк Telesens Ventures. Сегодня он включает и арт-отель Cosmopolit национальной гостиничной сети Premier Hotels, и ресторан DA Vinci сети «Козырная карта», расположенные на территории 1 га на окраине города. Площадь бизнес-центра составила 7 тыс. кв. м. «В Харькове это первый объект европейского уровня, на основе которого мы начали развивать полноценный бизнес-парк. Сегодня в наших планах — создание таких объектов по всей Украине», — рассказывает Алексей Семехин, директор бизнес-центра Telesens.
Концепция бизнес-парка дает его арендаторам возможность не только работать здесь, но и жить. К услугам арендаторов и гостей ресторан и спортивный зал.

«Создавать бизнес-парки в регионах необходимо на основе исследований и тщательно проработанной концепции, — уверен Виталий Бойко. — Мы исследовали целесообразность создания таких объектов в Одессе, Донецке, Харькове, Днепропетровске, где восприятие бизнес-парков довольно проблематичное. Например, в Донецке из-за малой плотности застройки города и большого количества промышленных предприятий проекты бизнес-парков на окраине будут рискованными. Однако при существовании крупного арендатор, например логистического или торгового комплекса, такой проект будет успешным. В Харькове и Днепропетровске в силу активной застройки города и стратегической готовности арендаторов идти за пределы центра девелопмент бизнес-парков может быть успешным».

В Харькове компания «Макрокап Девелопмент Украина» развивает два бизнес-парка: «Павловка-Riverside Park» и бизнес-парк в многофункциональном комплексе «Сити-парк» — «Серп и Молот».
Одесса, наверное, единственный регион, где создание данных объектов может стать программой развития рынка коммерческой недвижимости. Австрийский девелопер GLD Invest Group заявил о реализации в пяти километрах от Одессы бизнес-парка общей площадью 160 тыс. кв. м. Его концепция предполагает возведение логистического комплекса и торгового центра. Начало строительства первой очереди намечено на 2007 год и будет заключаться в создании складского объекта общей площадью 30 тыс. кв. м.

Во Львове офисная недвижимость будет развиваться за пределами центра. И здесь бизнес-парки могли бы развиваться очень активно, полагает господин Бойко. Но из-за наличия в городе большого количества промышленных предприятий и административных зданий, которые в результате реконструкции могут перенасытить рынок, в данном случае региональный рынок офисных помещений заключает в себе большую опасность для девелопера в плане пресыщения.
В столице сегодня на разных стадиях реализации находятся восемь бизнес-парков. Это бизнес-парк «ИНЭМ» (реконструкция дарницкого железнодорожного узла); бизнес-парк на территории завода «Веркон» общей площадью 670 тыс. кв. м; два бизнес-парка на Осокорках — UMC-Park и бизнес-парк «Осокор»; бизнес-парк на Подоле по ул. Новоконстантиновской площадью около 100-150 тыс. кв. м; бизнес-парк на ул. Ползунова перед Южным вокзалом общей площадью 105 тыс. кв. м; бизнес-парк на столичном шоссе общей площадью 36 тыс. кв. м; бизнес-парк в районе аэропорта «Жуляны» общей площадью 30 тыс. кв. м.

Прогнозировать активное развитие украинских бизнес-парков, концепция которых соответствовала бы западным образцам, пока рано. В качестве предпосылок для развития бизнес-парков участ?ники рынка коммерческой недвижимости называют ограниченное предложение земельных участков в деловой части города, а также их высокую стоимость. Однако этим предпосылкам противостоят довольно серьезные социальные факторы, например отсутствие личного автотранспорта у сотрудников многих компаний, неразвитая инфраструктура за пределами урбанизированного центра и особенности менталитета служащих, которые пока не готовы ездить на работу из города на окраину.

Источник: www.cre-ua.com
Специальное предложение
Продам дом

Продам дом

Город: с. Васильевка
Адрес: ул. Крутогорная 22
Площадь: 181.4 м м2
Цена: Договорная грн/м2
подробнее ]
Подать заявку
Город
Объект
Операция
Если вы желаете продать помещение пожалуйста перейдите в раздел «Подать заявку на продажу помещения».
Ваше имя
Телефон
E-mail
Компания
Желаемая площадь
Дополнительная информация